收藏 厦门德润行余珍：商业地产操盘八大要点

        [核心提示] 商业地产的形式多样，通常包括购物中心、商业街、大卖场、主题商场、写字楼、住宅的底层 商铺等等。城市化的推进是商业地产发展的动力之源。在厦门这个拥有200万人口的城市中，出现了超过200万平米的商业。岛内商业同质化竞争严重，岛外尚有巨大空间。总体而言，寻找合理的发展经营模式并逐步走向成熟，对厦门商业地产而言是十分重要的。

        今日上午，由厦门市房地产中介行业协会举办、<strong>XMHOUSE协办的“商业地产操盘要点”主题讲座，邀请厦门德润行商业地产管理有限公司董事长余珍、总监徐君宝出席，就商业地产操盘中的关键点、注意事项及经验等问题，与业内同行进行了分享。

厦门商业地产定位：业态缺失 尚处调整阶段

        在厦门岛内，大超市大卖场等购物中心的数量已经接近饱和，甚至出现了马路对面同质化业态购物中心的竞争，既浪费了社会资源又积压了资金。德润行董事长余珍认为，目前厦门商业地产处于调整阶段，在购物中心数量众多的同时，家居、建材以及其他高端商业缺失，呈现结构失衡的现象。

        另一方面，与岛内饱和的情况相比，岛外商业地产有着巨大的发展空间。余珍说：“岛外就像一张白纸，相关的配套设备都没跟上，一旦引进超市、卖场等，对岛外住宅的发展是很有帮助的。”

        在她看来，厦门可以成为海西乃至福建的商业中心，与台湾之间的地缘优势也是厦门商业发展不可忽略的一部分，但这还需要专业人士和政府的共同努力，政府应使商业网点布局更加合理，专业人士将好的商业形态引进来，如为创意产业整合专业资源，厦门的商业发展才会越来越好。

“商业地产操盘要点”主题讲座

厦门德润行商业地产管理有限公司董事长 余珍

厦门德润行商业地产管理有限公司总监 徐君宝

众多业内人士出席本次讲座

商业地产操盘八大要点 筑巢引凤为招商

        对商业地产项目而言，招商前期应该有完善而细致的调研工作。德润行总监徐君宝简要介绍了商业地产的调研组织步骤，其中包括政府访谈、商业街调查、商业物业调查、问卷调查等。对于商业地产的实际操作过程将遇到的问题，余珍提出了八大注意事项，它们分别是：

    一、规划导向正确引导，合理的商业网点布局，政府监督和支持。<br />     二、设计要符合实际经营需要，招商也业态规划先行。<br />     三、主力店和次主力店的选择上，从顺序的角度进行考虑——百货及超市先行，而后考虑娱乐、餐饮，接下来是电影院、通讯数码等业态。<br />     四、动线的合理安排，正所谓“动线是成功之母”，合理的人流引导有利于为商家带来消费人流，促进消费。<br />     五、分区业态功能合理布局。充分考虑商家形象，经营特点、消费客户群以及购物中心动线等因素。<br />     六、开业。购物中心开业是一个系统的工程，各部门间的协调配合至关重要。<br />     七、做好购物中心整体的营销计划和持续的营销活动，要“大节大过，小节小过，没节造节过”。<br />     八、设计布局细节应用：商业空间室内化；视觉通透；打造主题购物中心；注重购物中心文化元素；购物中心季节元素的体现等。

商业地产操作注意要点：规划导向正确引导

商业地产运作经典——田子坊：文化与商业的完美结合

商业地产与住宅地产：引导社区配套

        商业地产，尤其是购物中心、商业街、底层商铺等对住宅的影响巨大。引进合适的业态可以为住宅完善配套，使人们拥有更好的居住环境。

        余珍指出，以底层商铺为例，对大部分开发商来说，租售结合是比较合理的方式。若一股脑儿不管不问全都卖掉，虽然可以短时间回笼资金，却不利于日后引导社区配套。“好的配套是要靠养的”，以英皇·湖畔华庭为例，他们采取“只租不售”的方式慢慢培养购物氛围，也不失为一种好方法。

        此外，对于大超市、大卖场的引进，余珍颇有心得。她认为大卖场可以考虑以便宜的租金引进，再采取营业额抽成的方式，这样有利于把周边的住宅和店面都带动起来，最终取得双赢。