收藏 厦门楼市存量总体偏大 区域结构性不平衡

       “四万亿存货？房地产去库存化长路漫漫”——21世纪经济报道

         海尔地产董事长卢铿在某论坛时指出——“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货，到现在为止，开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。”

        厦门均和评估董事长王琦表示，厦门商品住宅存量1227万平方米，存量巨大，市场危机还很严重，存量房预计需要5.2年的时间才能消化。

        咋闻“四万亿”、“24亿”、“1227万”、“5.2年”，无疑让人对中国房地产市场的发展前景充满了担忧，如此大的存货，该要占用多大的资金，又需要销售多长的时间；当然，心里也会琢磨想，存货大就是未来供给大，销售压力也大，房价应该还会降吧……

        但回过头来，按照一贯的逻辑问自己几个为什么：

    “24亿平方米很大，但零存量也肯定不行，那么合理的楼市存量应该是多少？”
    “厦门目前的楼市存量有多少，跟合理的楼市存量相比是大了还是小了？”
    “厦门当前的楼市存量情况又会如何影响未来的房地产市场走势？”

一、合理的楼市存量界定

        合理的楼市存量是维持楼市健康、可持续发展的重要基础之一，太小了零存量不行，太大了天文数字更不行，从房地产行业的自身因素而言，合理的存量应当满足以下两个标准：

·符合项目运作周期的供给补充<br /> ·符合地产运营商的可持续发展

1、符合项目运作周期的供给补充

        举个例子，每个上班族口袋里都要有一些钱，这样才能维持下个月发工资前的日常消费支出。房地产市场也是如此，一个地产项目从土地出让到项目入市销售，存在一个时间差，我们称之为项目入市周期，如果没有楼市存量，那么在项目入市周期内，市场就无法提供新的供给，而有了一定的楼市存量，就可以维持市场的持续供给，也就是说，合理的楼市存量，首先要满足项目运作周期的供给补充。

        通过统计分析厦门2004年-2006年，厦门主要开发商通过公开出让方式所取得项目的入市周期，作为厦门项目作运的平均入市周期，详见下表：

 

        上述九家开发企业共计22个项目，最短入市周期为13个月，最长入市周期为84个月，平均入市周期为33个月，具体分布详见下表：

 

        也就是说，厦门房地产项目，从拿地到入市销售，平均要33个月，而想要维持项目入市周期内的正常市场供应，楼市存量要不小于33个月的市场销售量，如果再综合考虑多种因素（例如企业战略、内部纠纷和资金问题等），合理的楼市存量还应高出33个月。

2、符合地产运营商的可持续发展

         众所周知，房地产开发必须拥有两大不可或缺资源，一是土地，二是资金，两者缺一不可；因此，从地产运营商自身的可持续发展考虑，地产企业必须具有一定的土地储备，以下是美国、香港和大陆知名地产商的土地储备情况：

 

从上表可以明显看出“美国模式”和“香港模式”的差异：

        “美国模式”土地储备量低，一般在2-3年，而且还有一半土地为期权所有，主要原因在于美国的土地私有，交易渠道多，土地取得相对容易，土地并不成为地产商的发展瓶颈，因此地产商更注重资金和项目运作效率，较少进行大规模的土地储备。

        “香港模式”土地储备量大，一般在5-10年，而且一般很少存在期权性质，主要原因在于香港的土地来源以政府出让为主，以企业并购为辅，土地取得的难度大，因此增加土地储备成为大型地产商的重要战略。

        而大陆的情况虽然和美国、香港都并不相同，但从相关的土地和出让模式上，大陆和香港更为接近，这也造成了大陆16家上市地产公司的土地储备策略与香港地产商相似，平均土地储备可开发年限高达9.29年。

        当然，从中国普遍的情况来看，大多数地产商的资金实力远远不如上市公司，其土地储备量也要远远低于“9.29年”这个水平，同时大陆16家上市公司的总计市场份额仅有10％左右，不能代表所有开发企业的平均土地储备水平，因此结合相关资料并略有主观的预计，大陆具有可持续发展能力的地产商，其平均土地储备开发年限应在3-4年。

     综合项目运作的入市周期因素和地产运营商的土地储备因素，一个城市房地产市场的合理存量应高于33个月以上的楼市去化量，约在36-48个月之间。

二、厦门的楼市存量研判

1、全市商品住宅可售存量1227万平方米

        根据城市年轮房地产研究所数据，当前厦门市商品住宅已批准预售存量315万平方米，未批准预售存量912万平方米，总计未售存量1227万平方米，具体各区存量如下表所示：

 

厦门市各区商品住宅未售存量统计表（单位：万平方米）

 

（截至2009年3月）

       各区未售住宅存量中，思明区最高，达到332万平方米，海沧、集美和湖里存量较为接近，均在200-235万平米之间，分列2-4位，同安和翔安两区存量分别为140万平方米和92万平方米，位列五、六位。

2、预计未来两年可售商品住宅总量818万平方米，年新增供应量约250万平方米

        根据城市年轮房地产研究所对各个存量项目未来推售计划的分析模拟，预计2009年新推商品住宅量252万平方米，2010年新推商品住宅量251万平方米，加上现有已批准预售存量，2009-2010年可售住宅总量为818万平方米，具体各区如下表所示：

厦门市2009-2010年各区商品住宅可售量统计表（单位：万平方米）

 

        各区未来两年可售住宅量上，仍是思明区最高，达到244万平方米，湖里和海沧分列二、三位，分别为163万平方米和161万平方米。

3、全市商品住宅历史平均销售量251.6万平方米

        根据厦门市2004年-2008年历年商品住宅实际销售量，其中2004年销售量最高，达到了305.9万平方米，2008年最低，仅为111.9万平方米，平均年销售量为251.6万平方米，具体各区详见下表：

 

    思明区历年成交量总体呈下降趋势，主要在于供给减少；湖里区和同安区成交量基本稳定，而海沧和集美区成交量总体呈上升趋势；成交趋势的变化也反映出厦门城市发展的脉络。

4、全市未售存量正常去化周期为4.9年

        根据各区的商品住宅未售存量，按各区历史最高、最低和平均年度销售量计算出去化周期，全市未售存量按平均年销售量计算去化周期为4.9年，具体如下表所示：

 

·全市存量去化周期最快为4.0年，最慢为11.0年，按平均年度销售量为4.9年；

·按平均年度销售量计算，岛内思明区和湖里区的存量去化周期低于全市水平，而岛外四区的存量去化周期均高于全市水平。

·考虑到未来岛内供应减少，购房置业需求向岛外转移，集美和海沧两区未来年度成交量将高于历史平均年度销售量，因此可以判断集美和海沧两区的存量实际去化周期将低于计算值7.7年和7.0年。

5、2009-2010年全市总体供过于求，思明区供不应求

        由于存在搜索周期和交易周期，因此每个周期内供求平衡的房地产市场供求比并非1.0，而是1.2-1.5，即在每个周期内上，市场可售量应是市场需求量的1.2倍-1.5倍，市场才是供求平衡的（但新增供应量和市场需求量应是1：1）。<br />

 

 

        按照2009-2010年未来两年可售住宅总量和根据平均年度销售量比较分析，未来两年全市供求比为1.6，总体供过于求；而思明区的供求比仅为1.1，将出现供不应求局面，湖里区供求比1.6供略过于求，而其他四区均显著表现为供过于求，但考虑到集美和海沧两区未来两年的成交量将会高出历史平均年度成交量，因此修正后的集美和海沧两区供求比将会缩小，两区的市场供求也更接近平衡。

 

6、楼市存量综合研判&mdash;—楼市存量总体偏大，区域结构性不平衡

 

·全市商品住宅未售存量合计为1227万平方米，预计2009-2010年可售住宅存量818万平方米。<br />   
·全市商品住宅平均年度销售量为251.6万平方米，全市住宅未售存量去化周期4.9年，2009-2010年全市供销比为1.6。<br />   
· 厦门楼市的合理住宅存量应高于33个月，在36-48个月之间，而当前全市住宅存量去化周期为4.9年，近60个月，楼市存量总体过大。<br />   

·楼市商品住宅供求平衡的供销比区间为1.2-1.5，而未来两年全市供销比为1.6，供应大于需求。<br />   
·未来两年各区域供求情况将呈现结构性不平衡，其中思明区将供不应求，湖里、海沧和集美三区供略过于求，而同安和翔安两区将供过于求。

三、楼市存量的影响分析

        楼市存量在一定程度上代表着未来的供应量，楼市存量通过影响供求关系和市场预期来影响房地产二级市场，进而影响一级土地市场，及相关参与方——政府、地产商和购房者。

1、影响房地产二级住宅市场供求关系

        楼市存量虽然不能即时转化为市场供给，但一般都根据企业开发战略存在一定的入市周期，在未来某个时候成为市场供给，因此，楼市存量比较影响未来的市场供给量，进而影响市场供求和市场走势。而当前厦门楼市存量总体偏大，因此未来3-4年的楼市供应量也将保持在较高水平，市场总体呈现供过于求局面，但供求比并未远远脱离市场情况，因此在巨大的存货去化压力下，厦门楼市总体将会保持当前平稳的趋势。

2、影响房地产一级土地市场景气度

        楼市存量大，表现为地产商掌握的土地存量大，一方面这占用了地产商大量的资金，减弱了其现金流动能力，也减弱了其对土地的购买能力；另一方面，地产商土地存量大，从市场新购土地的压力也不大，对土地的需求也会减弱。

       当然，楼市存量大只表明总体上地产商对土地的需求减少，将会降低一级土地市场的景气度，但另一方面，将会有一些资金丰富的企业逢低吸纳，进行土地战略储备。

        可以肯定的一点，未来一段时间内，厦门土地市场的主角，不再是2007年那一批攻城拔寨的地产商。

3、影响地产商企业策略调节市场平衡

        上文对未来市场新增供应分析，都是建立在地产商对项目现有的开发计划和进度基础上，但作为房地产市场主体之一的地产商，其策略和开发进度并非一成不变，必然会根据企业自身情况调整企业策略，根据资金、供求和竞争情况调整项目开发计划。市场作为无形之手，通过影响地产商企业策略和开发计划，从长期上调节市场供求趋于平衡。

4、影响购房者市场预期和购买决策

        首先，巨大的市场存量和去化周期会给广大购房者一种误解，认为市场将会供过于求，市场总体上仍呈下行趋势。

        虽然市场整体供过于求是恰如其分的，但并非代表各个区域，各类置业需求都是供过于求了，很显然，思明区未来将会呈现供不应求的局面，这对希望在城市中心区域进行改善型置业的购房者而言，感觉会十分怪异，一方面是市场促销的楼盘不少，另一方面却是自己心仪的房子可望而不可及。

        因此，广大购房者不能停留在市场总体存量巨大的印象上，而是根据自身需求情况进行进一步的判断，现阶段意向思明区改善型置业的要抓紧出手；意向湖里、海沧和集美等地，见到性价比合理的也应该出手，而对同安、翔安区域，大可慢慢挑选，有高性价比的再出手也不迟。

5、影响地方政府制定相关产业政策

        楼市存量和结构性问题同样会影响到地方政府制定相关产业政策，首先是政府应该根据各个区域、各类型物业的市场存量情况调整自身的土地出让计划，在有所引导的基础上，尽可能的保持各个区域的供求平衡。

        其次是相关开发政策，例如岛内思明区改善型置业住宅呈现供不应求特征，而政府有区别的实施“90/70”政策，在岛内增加90平方米以上住宅比例，即是一条十分正确的决策。

        此外，地方政府出台相关地产产业政策，也不应全市一刀切，而应根据不同片区的实际情况进行相应的规划，例如前段时间的“100平户口政策”，就是一项有调研分析基础的针对性政策。