收藏 二套房贷从严 厦门投资客退场开发商静观其变

 

        7月8日，福建银监局相关人士重申，二套房贷政策仍严格按原先规定执行。即以家庭为单位，购房者贷款购买第二套房的，即使购房者已经结清此前的个人住房贷款，也要执行4成首付并将利率上浮为基准利率的1.1倍。不只在厦门，此政策现正在全国各地抓紧“落实”。

        政策从紧，事出何因？又会对厦门楼市造成什么影响？本周我们就此采访了各方观点，同时把脉后市。

“旧事重提”，楼市

抬头?还是调头?

 

 

       “前事不忘后事之师。”自2007年9月27日银监局下发严控“二套房贷”的通知后，全国楼市如多米诺骨牌一样纷纷下滑，直接导致了2007年底至2008年的楼市 “大萧条”。

        此番“旧事重提”是否会再度引发新一轮的楼市动荡？对此，业界人士普遍认为此举将使刚刚抬头的投资性需求再度受遏制，而对楼市整体走向的影响还有待观察。

业界反应

银行

多数已提高门槛

        据记者多方求证获知，目前厦门多数银行已经回归到当初严格的二套房贷政策上，但也有一些银行称 “正在等待总行的通知”，另外还有个别银行虽已提高二套房贷到4成，但是在贷款利率上依然会给予一定的优惠。

        据厦门多家银行个贷工作人员透露，他们目前都以人民银行的征信系统为基础，家庭成员中只要有人买房的，不论产权归属，其他人买房都算二套房；只要是之前曾向银行贷款买房，不论是否已还清，二次买房都算二套房；只要是二次买房，不论是否属于改善型普通自住房，都算二套房，房贷不再优惠。

        而对于“此前已经按照首套房贷政策办理的第二套房的购买者将如何处理？是否会要求他们补交首付和更改贷款利率？”的询问时，大多数银行均没有正面回应。另据了解，最近几日，厦门部分银行办理二套房贷款的客户明显增加，一些市民赶在二套房贷政策明确收紧之前抢搭“末班车”，但能否成功按照前段时间政策办理，连银行人士心中也没底。

开发商

静观其变成主调

        对于二套房政策调整影响最大的当事者之一，厦门的大部分开发商都选择了静观后效的谨慎立场，更没有出现楼盘加紧出货的现象。

        泉舜集团高级顾问陈荣达对此表示，该政策其实是“老调重弹”，原来就已经实施，只是在前段时间有所放松而已。如今重新严格执行，其效果要看是否还会有新的“组合拳”出台，如果单单这一个措施难以整体改变当前楼市形势。“当前楼市复苏是综合因素作用的结果，包括了前期压抑的刚性需求受低价刺激释放、出于通胀预期的资产保值、股市反弹流动性增加等，并不单纯是二套房政策放松所致。”

        而福隆集团营销副总监朱丁顺则认为，二套房政策重新收紧，将会对目前刚刚抬头的投资型购房者产生一定的抑制作用，但对于大部分改善型需求的影响则较为有限。“从我们楼盘接触的客户来看，目前市场上的购房者很多都是已有住房的，他们对于首付三成或四成、利率上下浮动10%并没有太大的感觉，该买还是会买。”

        此外，漳州招商房地产有限公司董事总经理萧睿也认为，此番银行再度严控二套房贷是针对近期一些局部地区和城市楼市过热、泡沫重现的预警信号，并非是楼市全局性政策转向，因此该政策对厦门及周边楼市的影响还有待观察。他还指出，在金融危机带来的不确定因素依然存在的情况下，很难对未来走势做出一个明确的判断，在这种情况下，政府、舆论、行业以及消费者都应保持冷静和慎重，正确引导市场。

后市影响

信贷

风险隐现，下半年或收缩

        业界普遍认为，楼市从年初开始至今一路狂奔向上，这与上半年银行信贷放量导致流动性增加大有关联。据相关机构统计，受益于宽松的货币政策和4万亿经济刺激计划，今年上半年国内金融机构新增信贷高达7.37万亿元，超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量，预计全年信贷增长将超10万亿元。

        在国际金融危机仍未见底时期，7.37万亿元的新政信贷为拉动投资增长、扩大内需起到了重要作用。但是，由此产生的风险也不可低估，上半年在国内实体经济仍起色不大的情况下，股市和房市却率先触底反弹，其中重要推手就是大量信贷资金以各种方式进入股市和楼市，一定程度上扩大了购房需求，推动房价上涨。

        在此背景下，有专家担心，这种上涨并不完全建立在自住需求上，投资投机的泡沫仍然存在，一旦房价下行，将给银行带来巨大风险。于是，部分分析人士预测，下半年银行信贷将可能收缩，以防止房地产消费信贷过于宽松而给银行业带来风险。

买方

投资客退场，交易量下滑

        业界人士认为，此番收紧二套房贷，最直接的影响就是逼迫目前楼市重新抬头的投资性需求退市，从而给近期涨得太快的楼市一个缓冲。前一段房贷政策宽松，炒房者的炒房成本大为降低，很多投资者把钱投进楼市，炒高了房价，“追涨”的消费者被迫购房，楼市异常火爆，各地“地王”频现。

        此番再度收紧二套房贷具有明显的市场预警作用，不仅表明银行和中央政府维持房市稳定的决心，而且也是向投机者示警：别玩过火了，还有后招呢。至少从资金上提高投资楼市的成本，会使一部分投资客更加谨慎入市，并有望把部分投资客挤出市场，从而降低金融风险和房价泡沫。

        此外，在下半年银行信贷收缩、投资需求受抑制等因素作用下，近期火爆的楼市交易量有可能出现下滑，而至于房价是否会下滑，还要看市场的反应。在政策风声出现的后一周，即7月6日-12日的成交量较前一周下跌4%，价格较前一周下跌8.3%。可见，二套房政策的收紧已经引起厦门市场的波动。

二套房贷从严了，购房者

观望？还是购买？

 

        一套房贷收紧消息一出，立即引起楼市连锁反应。市场各方都开始闻风而动，记者了解到，厦门一些楼盘已开始加紧推盘，而一些购房者则赶在二套房贷政策收紧之前，抢搭部分银行的“末班车”。

        一石激起千层浪。二套房贷政策收紧，引起购房者的热议，有的购房者认为，此举将会影响房价使其下跌；有的购房者则表示，此举将使下半年楼市充满变数，目前买房还是宜观望为好。不过，也有一些购房者认为，影响不大。总之，收紧二套房贷政策，能否为厦门楼市降温？让我们拭目以待。

观点一

发言人：卢先生，持币待购者

房价会跌

        房价要跌了。今年来，市场恢复太快了，房价也上涨过快，这不对劲。如今，二套房房贷收紧，这似乎就意味着“房价上涨过快”的说法得到确认，政府要开始抑制房价了。

        政府的这项政策将把许多投资客挤出市场，交易量萎缩成交低迷，开发商资金流动受到影响，势必降低房价。只要政府能坚决执行这项政策，主动采取措施对市场进行宏观调控，房价的过分上涨就能得到控制。厦门的住房刚性需求确实有那么大么？足够支撑这个市场么？现在国家这项政策增加了房产投资成本，许多炒房客也会纷纷选择退场。那么这个市场风险就将落在银行身上，这其实是个很危险的信号。

观点二

发言人：李小姐，改善型客户

保持观望
        原本想换房，小的那套留着出租，看来计划得推迟了。二套房贷收紧，将给上涨过快的楼市一个缓冲。在未来一段时间内，交易量可能略有下滑，“炒房”成本增加了，投资客会更慎重，市场也会做出相应的调整，而至于房价是否会下滑，还要看市场对政策的消化反应。房价的上涨和下滑，还是由市场来决定，买不买房，最终还是由购房者自己的心态决定。收紧二套房贷后，今后楼市将充满变数，所以，在目前这种情况下，购房者们还是保持理性观望的好。

观点三
发言人：吴先生，首套购房者

影响不大

        这一政策变化，对我们首套购房者来说没什么影响。个人认为，房价在短期内是不会下跌的。土地市场与房地产市场是紧密联系的，伴随着土地市场的升温，以及各大地王的诞生，房价将水涨船高。另外，在目前经济不景气的情况下，世界金融危机的大环境下，我觉得政府为了能够拉动内需保持经济的持续增长应该不会像前两年那样限制房价的上涨了。此次，二套房贷收紧，主要为了防止银根泡沫。所以，在经济能力能够承受的情况下，我会考虑在年底出手。

观点四

发言人：王先生，专业投资者

改变投资方向

        首付四成、利率上浮10%，这对我们投资客来说，影响很大。许多投资客都属于二次购房群体，一旦政策实施，首付要提高，利率不但打不了七折，甚至还要上浮，这对于上百万一套的房产来说，势必要增加不少成本。尽管在通货膨胀的大环境下，许多人还是会选择通过投资房产进行资产保值，但是，成本增加了，也意味着风险将增加。另外，这一政策，还将使未来楼市充满变数，如果像2008年那样，投资房产就会被套牢。所以，我决定赶紧从楼市撤离，改变投资方向。

观点五

发言人：刘先生，多次置业者

买房念头打消

        刘先生在厦门生活多年，手上已有两套房子。一套用于自住，一套用于投资，靠租金收益。今年3月，刘先生父母退休了，他想把二老接来厦门养老。前阵子决定买套房子给父母居住，于是四处张罗找房。上周，他听到银行方面说，现在二套房贷收紧了，不仅首付得提高，而且利率还要上浮。“我买房的念头一下子就打消了。”刘先生说，这阵子四处看房，发现房价上涨得厉害，就有些犹豫，现在一听到二套房贷收紧，观望态度大增。首付提高到40%，以及利率上调10%，成本增加了，压力不小，还是等等再说吧。<br /> 观点六

发言人：陈先生，高端置业者

该买还是要买

        陈先生是一个高端置业者，除了在厦门拥有一套别墅和普通住宅外，在别的城市也有房产。此次，为了小孩教育，陈先生决定在名校附近再买一套房。“像我们这种客户，也有刚性需求，该买的还是要买。”陈先生说，央行和银监会从来就没有宣布取消2007年9月27日的房贷新政，是商业银行擅自放开二套房贷，而且自己本来就属于二套房贷政策范围内，所以，二套房贷收紧，对他来说影响不大。不过，这一政策变化，会影响后市，所以，还是会观察一段时间再买，但年底终究会下手的，毕竟孩子读书已迫在眉睫了。