收藏 中国楼市 博鳌有话说

  关键词一：趋势
　  任志强 华远地产董事长<br /> 　  供不应求还会持续很长时间

　    住宅需求是由家庭收入和家庭分裂速度决定的。中国每年新增家庭户数1000多万户；同时我们保持了10年的每年2000多万城市新增人口的高速增长，到现在仍然有1000多万。新增的家庭户数虽然不都在城市，新增的城市人口也不全都买房，但这些新增量，和住房供应相比，仍然在相当一个时间达不到1：1的总供应。从套数来看，2008年只有493万套总生产量，去年550万套，满足不了城市新增家庭的需求，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。抑制消费导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。

　  钟伟 北京师范大学金融研究中心主任
　  中国房地产的短中长预期

　    中国房地产在短期内应该价稳量升。价格稳定指的是在售楼盘价格平稳，新盘低价入市；量升是指第四季度、明年第一季度反常地成为销售旺季。中期走势要考虑政策因素，如房地产税、住房保障体系、通货膨胀等。长期来看应该是量稳价升。过去十年，中国房地产行业经历了开工面积、竣工面积、销售面积、土地储备面积等规模上的指标的高速增长期，现在已经过去了，未来的4到10年之间，房地产行业主要特点将是销售面积非常平稳，但是销售金额和投资仍然稳步增长。房地产行业从一个领先于中国经济增长的行业逐步调整为和中国经济增长几乎同步的行业。

　  龚保民 黑龙江宝宇集团董事长
　  二三线城市大有可为

　    中国的房地产应该分成两块，一块是政府主导的保障性住房，一块是开发商主导的真正的商业性住房。而这两块同时也应分成两个阶段、两个市场。一线城市算一个市场，二、三线城市又算一个市场；两个阶段，就是一线城市已经先走了第一个阶段，正在建设更多保障性住房和政府要求的房改房，但是在二三线城市现在处于第一阶段。<br /> 　    我对一线城市的房价和未来走势感觉还是平稳的，政府有一些担忧，出手抑制房价过快上涨，并不是真正想把房价打下来。二三线城市，供应量可能会有合理的供应，但房价未来的走势一定是上涨的，并且在十年之内肯定是上涨的。因为二三城市正在走我们一线城市刚走过的阶段。

　  关键词二：供应
　  樊纲 中国改革基金会国民经济研究所所长<br /> 　  增加供给，让热钱有所归

　    现在市场上有很多钱，在寻找机会投资。钱会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀，也会流向资产，导致资产泡沫。现在利率比较低，再加上通货膨胀的预期，投资的动机更强。当前的首要任务是增加消费，让这些钱花出去，这样我们也就不用整天讨论新政、危机这些事情了。<br /> 　    房地产是重要的投资渠道，一定要增加供给。朱中一说上半年土地销售计划没有完成。虽然现在市场不确定性强，影响了土地购买，但是数量是跟着价格走的，价格低了不就卖出去了吗？价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。增加供给还需要在有限的土地上生产出更多的房子，德国的容积率是2.5－3，据说我们全国（包括农村住房）平均容积率是0.45，这值得大家研究。

　  周其仁 北京大学国家发展研究院院长<br /> 　  农村用地也可向市场供应

　    中国有巨大的贸易顺差，也就是说商品出去了，钱留下了。如果这个钱全部买商品，国内商品总供应是不够的。市场需要平衡。房地产对中国国民经济的平衡做出了巨大贡献，如果没有那么多土地从原来的自然状态转为资产状态，我们这个高度外向型经济的不平衡问题会更加严重。要继续发挥房地产的平衡作用，增加土地供应，我们的征地制度需要向市场化方向改革，改变只有政府卖地的单轨道状况，逐步开始用市场手段将原来的自然资源向市场供应。<br /> 　    开发商可以深入到土地一级市场甚至一级以前的市场获取土地，投入资金、规划，把农民的住宅相对集中，这样原来的土地就腾出来了，同时也可以把远离城市的不值钱的土地复垦为农地。这样不再用政府强制力征地，而是让农民的土地在市场吸引下，从原来的非市场状态转化为市场状态，在增加财富的同时，平衡高度外向的经济。重庆等地的“地票”制度值得大家借鉴研究。

　  关键词三：市场<br style="FONT-SIZE: 15pt" /> 　  陈淮 住建部政策研究中心主任<br /> 　  房地产市场存在四大缺陷

　    房地产市场并不只是房价、供应量和政策。其中存在四大缺陷：第一，市场化淘汰机制缺失。过去10年，房地产业过度依靠少数沿海大城市，依靠高端楼盘，依靠富人，依靠投资需求，仍然是一个脆弱的产业。在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面尚待进步。第二，产业风险配置严重不均衡，很多风险都被转嫁到消费者身上，如土地增值收益所带来的财产性风险、开发商的贷款风险等，比如消费者按揭贷款采用浮动利率，但是实际上未来利率低于或者与现在持平的机会连5%都不到。第三，交易主体缺位。我们房地产市场就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队，作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，这在全世界都没听说过，供求双方之间没有任何缓冲的层次，应该有避险工具让老百姓规避价格风险。第四，需求早熟。上海、北京有特高档的豪宅，这和中国现在发展阶段比明显超前了。在过去十年中，我们不得不把资源集中于北京、上海、广州等，大城市相对于我们整体发展水平过于超前。同时三代人凑钱付首付等都推升需求早熟。

　  施永青 中原集团主席
　  正确理解房地产的投资角色

　    房地产基本上有两个功能，一个是居住，一个是投资。但是现在大家普遍认为投资的功能是坏的，要想办法加以压制。对于普通老百姓来说，实体经济已经产能过剩，钱只能投到地产、金融领域。中国很快要开放外汇了，金融产品的套现能力很强，遇到什么风潮，资金一下子就跑了，破坏性更大，还不如让资金留在房地产领域，因为它是不动产，固定在中国，拿不走。所以发展房地产的投资对稳定金融市场有很大的好处。同时，国家也说要让人民增加投资收益，如果大家都有房子的话，经济一好，房子价格一升，大家都有得益。<br /> 　    未来一二线城市房地产业扮演的角色会有点不同。在二线城市还是刚性需求为主，但是在上海、北京这类大城市一定是投资比例很高的。越是有投资价值的城市，它的资金来源一定不是本城市的资金，它的房价也不反映本城市人的负担能力，而是反映整个中国的经济发展和资金积累。除非我们限制资金流通，限制外省人来投资，否则，大城市房地产价格跟本城市购买力脱节是必然的事。

　  肖莉 万科地产副总裁
　  景气时卖楼　  不景气时拿地很难做到

　    房地产是一个长周期的生意，地价和中间的投入资金非常大，理论上需要长期资金支持。显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，房地产公司的资金还是以银行贷款为主，基本上保持在80%以上的水平。缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金，会加剧市场波动。如果融资渠道没有了，房子卖不动了，即预收款没有了，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地。等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以总会有一个阶段出现供应短缺。我们经常会讲，要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地，但实际上我们做不到，就是因为我们无法做到独立周期运作项目。因为有钱了，大家就都有钱，都去抢地，等地价调下来后也不是很有钱了。我们希望能够支持开发企业合理的资本市场融资需求，增加房地产直接融资渠道，加快金融创新。

　  关键词四：商业地产
　  陈启宗 恒隆地产董事长<br /> 　  做商业地产要有耐心、有人才

　    商业地产的投资回报率相当高，住宅有20%就不错了，商业地产可以做到30%50%。当然，不是第一天就可以拿到30%的回报率，平均来说要经过15年。所以，做商业不能快，要有耐心。同时，高回报也并不是指所有的商业地产，搞商业地产是一个质的问题，质一定要好。搞住房是要卖的，搞商业是不能卖的，凡是卖了的商场或者分层出售的写字楼，绝对是三流的东西，你也不可能赚到那么高的回报率。<br />   　  房地产，特别是商场、写字楼，是一个高经验的行业。经验在人的脑子里，所以我们最重要的资产就是人。比如搞高档房地产，设计绝对重要，但是最好的设计师却不一定能做出成功的产品，因为他们不一定有商业经验，必须联手我们自己的设计师才行。所以我认为搞商业地产，第一，工资必须相当高。第二，工资高是不够的，必须有最好的企业的文化，惟有最优秀的企业文化才能把最好的人留下来。

　  邹益民 平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO
　  做商业地产须谨慎

　    住宅销售存在比较大的波动，一调控，价格、销量都下来了，利润也就下来了，但是如果有一部分商业地产，就可以有很好的平衡。例如香港的新鸿基地产，年利润60%来自商业地产租金收益，所以利润波幅不会太大。同时，商业地产也可以享受到资产升值，可以拿到比住宅更有吸引力的低价，而随着中国城市化进程，特别是二三线城市对商业需求很大，这是他的魅力所在。<br /> 　    但是商业地产也有风险，难以变现是他的一个特色，这很有可能会压断开发商的资金链。同时，现在很多人都看到了商业地产的前景，接下来很有可能在商业地产领域再次出现一窝蜂的现象，如果一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一件非常可怕的事情。因为住宅会随着人口需求的增多逐步消化掉，但是写字楼和商场的消化需要很长的时间。对于商业地产来说，地点非常重要，同时也要做精、做细分。

　关键词五：创新
　  孟晓苏 中房集团理事长<br /> 　  利用反向抵押贷款    实现以房养老

　    中国从2000年就进入老年社会了，建设老年住宅成为当前面临的一个重要问题。现在不少养老住宅建到荒山野岭了，不适合。我认为，除了在现有的城市住房改造中配比一定数量的老年住宅外，还应该采用以房养老的模式。<br /> 　    有很多老年人有房产，但却没有多少资金来养老，如果老人把房子卖了，就没有房子住了。有没有办法让老人住着房，又能领到房子的销售资金？这就是欧洲已出现的反向抵押贷款。美国有100多万老人采取以房养老方式，日本也有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老。这种模式是根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，一直到去世。这是一个人生资源的很好配置，老人把未来的房屋卖给了保险公司，得到了现世的钱。比如一位65岁的男性老人，房子现值380万元，根据平均寿命77岁计算，他还有12年，这样每个月可以得2万多，活的时间越长，就越合算。

　  张宝全 金典集团董事长<br /> 　  建设度假目的地酒店

　    中国消费面临转型，即从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费，这意味着中国的第三产业发展很迅速。伴随着这个转型，中国也在发生从旅游向度假的转型。这两个是完全不一样的市场，旅游是7个人，每个人消费3块钱，而度假是3个人，每个人消费7元，最后的结果是一样的——旅游市场是中低消费市场，度假市场是中高消费市场。<br /> 　    在这样的背景下，我们的商业地产开发必须思变，度假目的地酒店是中国新的增长需求。以三亚红树林酒店为例，这里不仅有商业街、NBA球场、水上乐园等，还有同时可供4000人宴会、6000人开会的一个会议中心。我们认为，度假休闲和会议休闲其实也是一种生活方式，要把会议、会展做好，首先把度假休闲做好，当你把度假目的地硬件设施建造好，你的会议会展才成为其中一部分，并且这部分和酒店客房发生相互作用，使你的人住满、住好。拉斯维加斯八成人都是会议会展人群，而不是博彩人群。

　  凌克 金地集团董事长<br /> 　  把工业厂房建成“小别墅”

　    工业地产在中国方兴未艾。我们在珠海做了一个工业地产的试点，占地不大，1平方公里，容积率在1左右，开发小小的办公楼，然后把它卖给全国各地的工业企业、商业企业、文化企业。<br /> 　    原来我们工业区开发起来都像一个火柴盒，我们为什么不能开发成像一个小别墅呢？在这里，它不仅仅是一个工业区。我们可以想象，今后中国的城市化建设中，新城市开发不过也就是由这样的工业区、商业区、住宅区组成。所以今后我们的发展商应该和政府一起来合作开发新的中心区，而不仅仅是做住宅。这样一方面可以使我们的土地供应更好，另一方面也可以把一级开发、二级开发联动起来，建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。<br />