收藏 资金为王 城市运营加速金融创新

        受世界性金融危机影响，我国的房地产市场，尤其是住宅市场经历了一段惊心动魄的走势，这与我国的货币政策、财经政策乃至世界金融市场的发展都有着密切的关系。在快速城镇化背景下，房地产行业只有顺应市场发展，以城市运营的模式，积极进行金融创新，才能够

　　受世界性金融危机影响，我国的房地产市场，尤其是住宅市场经历了一段惊心动魄的走势，这与我国的货币政策、财经政策乃至世界金融市场的发展都有着密切的关系。在快速城镇化背景下，房地产行业只有顺应市场发展，以城市运营的模式，积极进行金融创新，才能够抵御风险，增强企业核心竞争力，迎接城市运营时代的到来。

　　在此背景下，2010年11月20日由中央党校报刊社、上海市城乡建设和交通委员会、上海市崇明县政府联合主办，北大资源集团协办的“中国城市管理高峰论坛——有中国特色的城市运营”在上海崇明岛盛举行。论坛现场包括政府官员、业内专家、具有城市运营综合开发能力的优秀房地产开发商代表等齐聚一堂，纷纷围绕有中国特色的城镇化进程和城市运营发表观点，其中城市运营过程中的金融创新问题是参与论坛各方嘉宾讨论的热点之一。

　　城市运营商助力城市建设

　　随着我国快速的城镇化进程，城市运营已然成为我国城市良性发展的重要推力。城市建设和管理，传统意义上是属于政府的管理职能范围，因其成本大、消费非排他性等成为政府为公众提供的公共产品之一，旨在满足长远和谐的社会目标，似乎是非效率导向的。

　　然而，近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府同样要考虑每一备选方案或投资项目的社会效益和成本问题。在城市建设和管理中，一方面，人口增长和城市发展，使公众对公共服务和基础设施的需求激增，交通、能源、市政设施、学校、医院等的新建和建成后运营维护等问题，成为困扰政府的难题；另一方面，相对于巨大的资金需求，政府预算相对减少；运用先进的新技术对城市进行开发和运营也对政府提出挑战。

　　与此同时，从一些大型的房地产项目运营实例中可以看到，一些大型开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力，显示出一定的优势。但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与整体的城市规划和运营层面。

　　近年来，随着我国城镇化进程的进一步发展，对城市运营过程中资金运营和管理的要求越来越高。然而，这种要求不是单纯依靠政府或者房地产开发企业就能解决的，实现两者的优势互补才是解决这一问题的关键所在。

　　给新城注入富有生命力的金融资源，合理布局新城金融产业链条，包括优质金融机构；把金融产业规划运营到新城的消费对象中去，家庭投资理财，金融学大众化，网络化金融工具进入寻常百姓家；注入新城独有的运营模式，合理布局优势资源，使这座新城在规划运营期就能够给大众立体化呈现出良好的前景。这些具有创新性的金融模式都是实现政府与房地产开发企业两者优势互补的具体方法和渠道。面对一座城市，只有导入这些具有创新性的金融模式，才能成功实现城市运营的可持续发展。城市运营商，作为政府和房地产开发企业中间的一种组织形态，为解决这一问题提供了可能。

　　金融创新引领资源整合

　　资金是房地产开发的根本，而城市运营，要造的是一座新城，更需要大量的资金支撑其良好有序的向前发展。目前，中国房地产开发的资金来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。统计显示，其中来自银行的资金占比高达67%。这种过度依赖银行的现状，在宏观调控时就容易暴露出较多问题。

　　众所周知，房地产行业资金来源和行业景气度高度相关，共振加剧行业波动。比如，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险；民间闲置资金缺乏投资渠道，又会加大炒房压力。

　　另一方面，房地产是十年九调控，房地产投资基金为解决这样一个怪圈提供了一种可能。房地产基金的对房地产行业的作用主要体现在：第一，能动员巨额的社会资金参与城镇化进程和房地产开发中，增加供给，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城镇化的经济和社会成本；第二，房地产投资基金促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。此外，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。

　　因此，立足于城市运营的整体规划和统筹，众房地产开发商必须对金融投资进行创新性发展，才能扭转过度依赖银行的局面，实现健康有序的发展。具体来说，开发商可从加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率；考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行；向民间资本开发更多投资领域等渠道进行创新性发展，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金等措施和方式实现这一目标。

　　作为顺应我国城镇化进程而生的必然选择，城市运营商在金融创新领域相对其他一般房地产开发商而言具有更为突出的整体优势和资源整合能力，已经走在金融创新的前列。城市运营商的这种独特优势具体体现在能迅速实现多渠道增加资金来源，并对资金进行有效管理等方面，这同时也是保证城市运营有序发展，进一步促进我国城镇化进程顺利向前迈进的大势所需。

　　此次由中央党校携手北大资源团举办的“中国城市管理高峰论坛”就是这种发展趋势下的必然产物。该论坛旨在中国特色城镇化背景下打造一个能指导中国特色城市经营发展，及科学管理城市运营的权威实践和交流平台，该论坛将作为政府、企业、学者等对话的高端平台，每年都将在对有中国特色的城市运营进行理论和实践研究的基础上，发布具有较高权威性和影响力的研究报告，以期为我国城市运营和城镇化建设贡献力量。

　　同时，中央党校始终重视城市化发展问题，在此次“中国城市管理高峰论坛”上中央党校代表正式宣布成立了“城市运营课题组”,该课题组由中央党校组织成立的针对城市管理、城市运营的相关问题进行深入研究，并且将上海崇明岛、开封新区、济南徐李片区等典型城市区域作为课题调研基地，秉承理论与实践相结合的理念，旨在为中国城市的可持续发展提供科学建议。

　　北大资源集团则从社会利益出发，依托北大学和方正集团教育、科技、医疗、金融、商业等方面的资源优势致力于做资源整合型城市运营商。以金融创新为引导，通过对开发项目进行整体规划，以及对各种社会资源的优化配置和合理整合，完成城市运营整体开发，携手政府为我国城镇化进程贡献力量。