收藏 2010年1-11月厦门住宅均价10919元 创历史新高

调控很给力楼市很胶着
———2010厦门楼市回顾

        2009年，宽松信贷政策和经济形势回暖，促使积压一年多的市场需求释放，与此同时，成交价格高歌猛进，投资需求重新进入市场，市场呈现过旺局面。如果说，2009年是楼市高烧一年，那么2010年则是退烧一年。进入2010年，从“415新政”，到“930五项措施”，从 “限购”“限贷”，到加强开发商资金监管，从央行加息，再到上调存款准备金率，2010年堪称房地产政策调控最为严厉一年。由此，与2009年火爆场面形成鲜明对比的是，2010年楼市整体呈“量跌价稳”“胶着”局面。

　　市场篇 调控之下，量跌价稳

 　初步统计，2010年1-11月厦门全市商品住宅成交215万平方米，预计全年商品住宅成交量可达237万平方米，同比2009年大幅下降40%；其中岛内成交面积81.56万平方米，岛外成交面积133.5万平方米，毋庸置疑，岛外市场已成为全市供销主战场。

　　从供给上看，2010年下半年供给逐月加大，至11月底，全市商品住宅累计总供给227万平方米，已超2009年全年。整体呈现略供过于求的局面，但在2009年市场的过度去化下，市场上供求紧张的局面依然存在。

　　从成交均价看， 2010年1-11月全市成交均价10919元/平方米，达到历史最高水平。相比2009年全年，均价大幅上涨25%。其中，岛内成交均价达15789元/平方米，岛外成交均价为7944元/平方米，同比2009年全年，岛内外成交均价均大幅上涨32%。   

　　二手房市场的走势与一手房市场大体一致，但受政策影响程度相对较小。2010年1-11月，全市二手房成交量达335万平方米，其中，居住用房（住宅、房改房、别墅）成交238万平方米，分别比2009年同期下降8%和14%。

　　土地篇 供应加大，价格下滑

         2010年，厦门全市共推出地块75宗，比去年增加11宗，总建筑面积为903万平方米，同比上涨约30%。

　　从土地属性上看，商住用地为45宗，仍占供应量的主导地位，商住用地总面积为696万平方米，约占总面积的77%，同比上涨约8%。

　　从供应区域上看，岛外占市场供应绝对地位，其主要集中在集美、同安两大区域，合计约占总供应量的80%以上，并且同安区首次排行第一，同比上涨约310%。同安区域供应土地主要在环东海域，也就意味二年后环东海域将成为住宅重要供应区域。

　　从成交上看，2010年，厦门全市成交37宗商住地块，成交率为82%，扣除2008年特殊情况，与历史成交数据对比，属于正常水平，整体维持在80-85%之间；从成交总面积上看，本年度达到历史新高，高达649万平方米，同比上涨8.3%；从成交区域上看，受到供应的影响，成交区域也主要以同安、集美区域为主，但是从区域成交率上看，集美地块成交率达到100%，流拍地块主要来自于同安，相对于集美区域，同安市场相对比较保守。

　　从成交价格看，受到成交地块区域、开发商拿地越来越理性等因素影响，本年度全年平均楼面价约为3925元/平方米，溢价率约24%，同比下降约8个百分点。

　　政策篇 调控密集，显示决心

　　回顾2010年，政府出台一系列房地产调控措施，将政策由支持转向抑制投机，包括土地、金融、税收等多种调控手段，2010年堪称史上“最严调控年”。

　　在土地方面，一是制定供地计划，增加土地供给总量，尤其是增加中小套型商品房供给。二是明确规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；三是提高了开发商竞买门槛，规定了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”、&ldquo 严格土地竞买人资格审查”等多项调控措施；四是开展关于违规土地供应及囤地炒地的专项调查；五是要求78家不以房地产为主业的中央企业重组退出房地产市场。六要求加快保障性住房建设，并大力倡导发展公租房。

　　在金融方面，一是中国人民年内连续六次上调存款准备金率，在管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管；二是完善差别化的住房信贷政策。规定首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放三套及以上住房贷款。

　　在税收方面，规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下住房，其中一人或多人已有购房记录，该套房产共同购买人均不适用首次购买住房的契税优惠政策；而对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税，鼓励刚性置业需求。

　　在购房套数方面，一是明确了购房以家庭为认定单位；二是要求房价上涨过快的地区，限制家庭购房套数，随后北京、上海、深圳、厦门等十几个城市纷纷出台限购政策。限购令的出台，在一定程度上对抑制投资性需求起到了立竿见影的效果。

　　2010年，从全年政策出台情况看，政府宏观调控基调一致，所有出台政策均以“遏制房价过快上涨”为目标，围绕“国四条”制定相关执行细则并不断加码。政策的密集出台，无不显示政府调控房价坚定决心。2011年，楼市政策或将在2010年的基础上加码，但基调应该是一致的。