收藏 楼市论道:政策叠加效应渐显 房价或松动

　　政策的叠加效应正在逐步显现，多地成交量大幅下滑，并伴随着出现促销、折现等临时降价措施，也许这正是房价松动的前兆。

　　“雷声大，雨点小”是老百姓对这几年房地产调控政策的总体印象，但这次调控却非同一般，“雷声大，雨点更大”，政策的叠加效应正在逐步显现，多地成交量大幅下滑并伴随着促销、折现等临时降价措施的出现，也许这正是房价松动的前兆。正如前几天的日本大地震一样，9级地震不可谓不强大，但对日本造成的伤害似乎并不大，但随之而来的海啸、核泄漏以及政府的处置不当却给日本造成了更为严重的伤害。这次对房地产业的宏观调控也是如此，政府不仅动用了金融手段、经济手段，还动用了更加行之有效的行政手段等。

　　多次提高存款准备金率使得货币的流动性不断减弱，加息则增加了资金的使用成本，这些对资本密集的房地产业来说都是很不利的。部分企业的资金链或多或少会受到威胁，这正是他们有可能率先降价促销的原因之一。

　　限购和限贷则在很大程度上限制了需求，尤其是一向表现强劲的投资需求，据调查，全国七十个大中城市房屋销售中投资比例逐步下降，已由最高点2010年4月的43.1%降为目前的19.4%，最低为2009年 2月，仅为6.6%，从相关数据来看，投资比例越低房屋销售价格指数就越低。

　　供求关系是决定房价最为重要的因素之一。且不说今年1300万套，五年3600万套的社会保障房对市场的冲击，单就最近几年的土地供应来看，供需矛盾正在逐步缓解。以厦门为例，仅2009年和2010年出让土地的总建筑面积分别为810万平方米和836万平方米，以厦门每年300-400万平方米销售量计算，可售4到5年。可见供求关系正在发生着微妙的变化。

　　房产税是悬在我们头上的另一把 “达摩克利斯剑”，目前只在上海和重庆试点，但迟早是会推而广之的。尽管它对房价的影响极为有限，但更多的是影响购房者的心理。

　　面对“没有最严、只有更严”的房地产调控政策，房价是否会就此大幅下跌呢？我们认为不会，只会微调，降幅不会太大。原因在于经历了2008年房价大跌之后，无论是购房者、房产商还是最有话语权的地方政府都成熟了很多，土地市场不会过分抬价，房产销售不会过分降价，购房者也会在合适的价位主动入场，选择自己合适的房子。再加上经过2009年和2010年的火爆销售，开发商普遍不差钱，挺得过去。

　　2011年是纠结的一年，各方都应该拒绝亢奋，以更为平和的心态来对待房地产市场，对于开发商来说应该挖掘客户、合理定价、谨慎扩张；对于购房者来说则应该选择楼盘、评估价值、果断入市。如果还期待如2008年一样大幅降价那只能是——&mdash 《我等到花儿也谢了》。

　　差钱，挺得过去。

　　2011年是纠结的一年，各方都应该拒绝亢奋，以更为平和的心态来对待房地产市场，对于开发商来说应该挖掘客户、合理定价、谨慎扩张；对于购房者来说则应该选择楼盘、评估价值、果断入市。如果还期待如2008年一样大幅降价那只能是——&mdash 《我等到花儿也谢了》。