收藏 外地购房群体休而未眠 厦楼市陷“半成交”窘境

外地购房群体“休而未眠”，催生延期备案现象
楼市陷“半成交”窘境

　　对能够提供相关个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，“限购”1套；对无法提供相关证明，及已经有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭“禁购”。剑指外地购房群体的厦版“国八条”已实施一个多月。然而，虽然数据意义上的外地购房群体占比在减少，从各大在售或进入预热阶段楼盘反馈的信息却是，外地人的购房需求依然坚挺——未剔除不满足条件部分，外地购房群体仍占据意向客户的“半边天”。而强劲的“外需”也催生了分期付款、延期备案等特殊现象，不少楼盘因此陷入“半成交”的窘境。

　　外地需求仍坚挺

　　“尽管数据意义上的外地购房群体占比在减少，但毕竟仍然接近五成，目前看来减少的幅度有限。”据了解，从全市商品居住用房购房面积人群分类比例看，2011年1月外地购房人群占44.2%，2月的相应数据则为48%。业内人士认为，这表明外地客群购房需求在当下楼市仍相对活跃。

　　综合各大在售以及进入预热阶段楼盘的现场反馈，基本情形也大致如此——虽然体现在最终成交数据上，外地购房群体占比只剩三四成，但若对意向客户进行统计，会发现这一比例往往超过五成。

　　中骏蓝湾尚都是厦版“国八条”落地后为数不多的开盘项目之一。该楼盘负责人称，从目前成交的情况看，本地购房群体占六成，外地购房群体占四成；不过从有意愿购买的潜在客户看，外地人的比例则达到五成以上。据介绍，由于厦门本地人对岛外普遍存有心理距离，和其他岛外楼盘一样，地处岛外翔安新城的中骏蓝湾尚都对外地人的吸引力远远大于本地人，即使是在已成交的六成统计意义上具有厦门户口的本地人中，实际上也有相当大的部分属于来厦工作生活后取得厦门户口的“泛外地人”；而四成外地购房群体，则属于不具有厦门户口，却在厦门工作生活，能够取得相关纳税和社保证明的群体。

　　无独有偶，进入预热阶段的岛外项目莲花尚院的相关负责人也表示，该项目蓄积的客群以刚性需求为主，意向客户中，本地人和外地人的比例相当，各占五成，但剔除不符合条件的部分，有效的外地购房群体大约只剩下三成。“去年介入本项目，当时判断的外地客群比现在要多。”该负责人称，三次调控对异地置业的影响不言而喻，但同时从项目的来电来访量也可以看到，外地购房需求依然十分坚挺，只是暂时受到抑制。

　　领秀城项目经理吴丹丹持有相同观点。她透露，厦版“国八条”落地后，领秀城项目依然受到不少外地人的关注，前来咨询和看房的外地人不在少数。在她看来，异地购房群体积蓄资金量重新出手只是时间问题，毕竟他们的需求仍然客观存在。

　　除了新房市场，二手房市场也同样感受到异地购房需求热度不减。罗建平是置强房产前埔店的置业顾问。他告诉记者，该中介门店3月成交情况明显比2月有所好转，单仅他本人，在3月15日至18日3天里，就成交了两套房子，分别位于侨福城和古楼南里。值得一提的是，这两套房子都是五六十岁的外地人，以在厦工作的子女名义购买的。

　　特殊措施风险大

　　五成的外地意向客户，三四成的有效成交，其间流失的部分，便属于不符合购房条件的群体。

　　为了跻身“正规军”，一度，补缴税费、抵押贷款、以公司名义购买等方式成为调控下的特殊应对措施。不过，记者调查采访发现，随着调控的深入，这些方式越来越难以实现。

　　小黄户口在莆田，刚从大学毕业不久，目前在厦门生活，希望在厦门发展，因此想在厦门安个家。去年1月，第三次调控出台之前，他便在厦禾路沿线看中一个楼盘，并且订下一套房，结果却因为其他事情耽搁了，直到“国八条”出台，还未办理贷款。由于无法提供相关纳税或社保证明，小黄成了被“禁购”的对象。“无奈”之下，他到税务部门补交了一年的个人所得税，最终赶上末班车，交易房产得以备案。

　　“相比社保，补缴个人所得税更具备可操作性。前者只能一次性补交几个月，且往往一目了然属于补缴，后者可以挂靠公司进行比较隐秘的处理。”一位不愿透露姓名的售楼小姐称，小黄正是属于这种情况，按照几千元的工资水平，每个月补缴几十元不等的个人所得税，“补得比较真，出来的清单也未显示为一次性补缴”。不过，她同时表示，小黄的例子发生在厦版“国八条”落地之前，他的“成功”并不具备普遍性。随着调控的深入，如今补缴税费的难度越来越大，即使客户自己愿意尝试，他们也不会加以配合。

　　“过得了第一关，也未必过得了第二关。”从业10多年的房产经纪人刘冬宁不久前也接触过一个外地客户，通过补缴社保取得购房资格——委托担保公司操作，手续费近万元，但由于这样的操作毕竟属于“擦边球”的危险动作，即使证明拿到手，能否贷到款还得看担保公司和银行的关系而定，这单交易最终还是“麻烦重重”。

　　无独有偶，当记者以外地购房者名义向会展中心附近一家中介打听补缴税费事宜时，一名黄姓经纪人的直接反应是：以会展中心附近海景房的高房价，要想通过补缴个人所得税获得贷款，所需的费用至少得四五万元，颇费周折；与其如此，不如先从其他途径融资付清房款，再拿房产证抵押作消费贷款。

　　而除了上述补缴税费、抵押贷款等形式，也有知情人透露，通过公证或者注册空壳公司以公司名义买房，在当前的限购环境下也成为特殊应对措施。只不过，这些特殊方式都具有成本高、风险大的特点——比如，针对补缴税费，地税部门就曾公开表态，一旦发现虚假申报，将处以五万元以下罚款。因此，除非购房需求十分急迫，这些“非主流”交易方式一般不会启用。

　　陷“半成交”窘境

　　显然，启用“非主流”交易方式、走特殊途径，是为了让受限购客群的交易也能顺利备案。既然这些应对措施纷纷卡壳，又不想流失这部分客群，开发商便采取延期备案的应对方式。

　　延期备案的直接体现即允许购房者分期付款。

　　上述补缴个人所得税从而获得购房资格的外地人小黄，便是分期付款的受益者。据介绍，虽然顺利补缴了个人所得税，但小黄在银行贷款申请上并不顺利，最终还是在其父亲的资助下，和开发商协商采取分期付款的方式解了燃眉之急。

　　知情人透露，目前厦门在售楼盘采取分期付款变通方式的不在少数。不过，不同楼盘对于付款期限的规定也各有不同，有的要求在备案前必须交清所有款项，允许的延付期限往往较短，对购房者的资金实力要求比较高；有的允许延迟备案，付款期限则往往约定至明年，对确有购房需求又看好楼市的群体有一定吸引力。

　　“先付50%的首付款，一年后返还20%同时办理贷款，一年内允许更名。”业内人士丘先生透露，3月初开盘的两个岛外楼盘，均不同程度采取了这样的变通方式，以在符合购房条件的有限的刚性需求之外扩容客群。因此，市民往往一方面听到开盘火爆的消息，走进在售楼盘，往往也能看到楼盘表一片“飘蓝”的景象（编者注：蓝色表示房源已被预订）；另一方面，却无法在官方系统上看到相应的成交信息。这些特殊的房源被形象地称为“半成交”房源。

　　“卖不好发愁，卖得好也发愁。”厦门蓝火置业研展部曾剑平也表示，厦版“国八条”落地一个多月，厦门在售或进入预热阶段的楼盘的确普遍遭遇了这样的窘境——促成交易的首要因素不再是房价水平，而是成交渠道；换言之，对于有购买需求却因调控被拒之门外的客群尤其是外地客群而言，最关心的是有否变通的成交渠道，价格反而成为其次考虑的因素。在此背景之下，不少楼盘也陷入了“半成交”的尴尬境地——官方数据显示多数房源未成交，这些房源的实际状况却是：缴交了部分房款后，卡在贷款或备案的关口进退不能。

　　不过，接受“半成交”现状，显然属于开发商无可奈何之举。在有效客户足以消化推出的房源时，开发商对于身处灰色地带购房群体的态度则颇显暧昧——记者以购房者身份就能否分期付款、延期备案致电中骏蓝湾尚都、莲花尚院、水晶湖郡、宝嘉誉峰等在售或即将开盘项目时，得到的答复大多是模棱两可的，有的声称其房源仅200多套，但经过严格筛选的意向客户已有400多组，因此暂不考虑推出分期付款；有的声称必须到现场具体面谈；只有一家认真记载了记者提供的购房者信息，表示与记者有同样需求的外地客群不在少数，他们将统一向上汇报后考虑应对方式。

　　■背景

　　购房占比五成左右

　　外地人仍是重要客群

　　作为外向型市场，厦门的外地置业群体比例高达五成以上似已成常态。即使在调控连连的政策淡市，这部分群体依然是楼市的主力军。

　　统计数据显示，2010年全年，厦门外地人购房面积占总量的55.84%，本地人占44.16%。这一数据与2009年相当。事实上，从2006年开始，厦门外地客户群比例便呈现逐渐上升的趋势，由40%上升到2009年的55%，其中省内户约占35%，省外及境外客户合占20%。

　　不过，从各月份的具体成交比例，则可以明显看出调控对外地客群的影响。

　　2010年4月，第一次调控出台，但未波及外地人在厦购房，当月，厦门商品居住用房购房人群中，厦门以外地区购房者比例高达73%，其中福建省内比例占21%，福建省外达48%，境外购房4%，而在此前的2010年第一季度，厦门以外购房客群占的比例也超过60%；2010年9月底，二次调控出台，明确对外地人限购，由此，外地购房者比例开始出现变化，11月，外地购房人群比例下降至34%的低位。

　　在限购或到期以及货币贬值的市场预期下，2010年年底，新一波的房产投资热兴起，与之相对应的，是外地购房群体出现反弹——数据显示，去年12月厦门以外购房人群比例上升至46%，再次接近一半。

　　正是在这一波蔓延全国量价齐升的涨声中，第三次调控于2011年1月底重磅出击，厦版“国八条”也在1个月后落地，外地客群受到更为严厉的调控——对能够提供相关个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，“限购”1套；对无法提供相关证明，及已经有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭“禁购”。

　　严加调控之下，2011年的前两个月外地购房群体又发生了怎样的变化？数据显示，与去年12月相当，仍徘徊在接近五成的水平——从全市商品居住用房购房面积人群分类比例看，2011年1月外地购房人群占44.2%，2月的相应数据则为48%。

　　“改善居住条件、落户、教育、婚房、投资，是外地人来厦买房的几大动因。”厦门蓝火置业研展部曾剑平表示，即使在限购时代，这几大动因仍然发挥着重要作用。

　　厦门新景祥副总经理丘运贤也举身边的例子称，一次偶然的聚会，他发现身边的同学中只有三分之一买了房，另有三分之二处于等待买房的序列，大多抱着等一年就出手的心态。而这些有买房需求的同学，相当部分属于未取得厦门户口的外地人。“这只是一个缩影，每个人观察身边，都会有类似的发现。”由此，丘运贤认为，外地客群仍是不可忽视的重要扩容客群，也仍将是楼市营销的重要对象。（记者 苏丽艳 实习生 罗丽莎）