收藏 厦门楼市焦虑症：刚需出手刚投徘徊 开发商争推房源
- 发布时间：04-25 09:24
一名业内人士用“焦虑”描述当下厦门楼市——一方面，楼市仍保持量跌价挺的态势难见松动的迹象，一方面，各地陆续出台的“限价令”纷纷被解读为“涨价符”；这厢，官方数据显示成交冷清，那边，新开盘的售楼中心却一片热火朝天……购房者焦虑，“刚需”出手，“刚投”也蠢蠢欲动；开发商焦虑，争相亮相房源，找噱头吸引眼球。
“刚需”出手了
等待、错过、再等待，从第一次调控等到第三次调控正酣的时候，网友“卷心菜”忍不住出手了。
2010年12月，记者第一次接触“卷心菜”，当时，她在“蜗居”买房交流群里倒苦水：很后悔2009年有首付的钱却不买房子，等着房价降，结果一路高涨。当时的她已经是一名孕妇，自称结婚时就想买房，但老公总是抱着等等的心态，这么一拖，直到自己怀孕了，也没买下房子。她的想法很简单，租的再好也不是自己的，还是希望给即将出生的孩子一个固定的家。在她“天天念叨”的攻势之下，老公终于开始积极看房。
近日，记者再次联系上“卷心菜”获知，她已于今年2月在海沧买下一套二手房，孩子也将在下个月出生。
1月26日，国家出台“新国八条”，限购又停贷，被称为史上最严的第三波调控很快让市场降温，2月市场也一度跌入冰点。“卷心菜”称，选择在这样的节点出手买房，是因为自己实在等不及也不想等了——2010年年初在岛内看的二手房价格每平方米只要8000多元，错过了；一年后在海沧买1995年的老房子，均价都要7500元/平方米了。
和“卷心菜”一样，网友T小姐也是“刚需”人群的代表。她想买的是婚房，最近在岛内看了不少楼盘，发现只要地段好点的，均价都在2万元/平方米以上，而岛内东部等地段偏一点的，也要15000元/平方米以上，而且很多楼盘的房源还很紧张。虽然自己父母有一套楼中楼，但男朋友是外地人，在厦门没有房子，而父母也明确表示不可能让她租房子过日子。这不禁让T小姐感到些许焦虑。
“刚投”在徘徊
刚性自住需求出手，刚性投资需求即所谓“刚投”也蠢蠢欲动。
“民间游资现在很多没有地方去，一个是进入高端房产，一个是放贷。”业内人士曾先生透露，前阵子，一个投资客就曾委托他的朋友找别墅，声称一下要买十几套，据说看中了同安的一个别墅群。一家服装企业的老板在闲聊时也透露，他老婆爱买房子，在全国各地已经买了60多套，现在仍然十分关注楼市。
另据记者调查了解，从全市商品居住用房购房面积人群分类比例看，2010年1月外地购房人群占44.2%，2月的相应数据则为48%。业内人士认为，这表明外地客群购房需求在当下楼市仍相对活跃，而这其中，投资需求占有不小比重。
>>卖方反应
房源争相亮相 找噱头聚人气
“新国八条”出台尤其是厦版“国八条”落地后，厦门楼市新推房源以及试水项目一度寥寥。4月，新旧项目纷纷启动或推新，更有不少新鲜面孔进入预热。
4月9日，集美住宅·莲花尚院一期开盘，同日，岛内<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=5893">宝嘉·誉峰 样板房开放并发售；4月16日，特房·五缘尊府 推新房源；<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=5967">万科·金域华府 二期将于4月下旬推出，中骏·天峰 也将于4月23日推出楼王……4月，已经面市或面市指日可待的楼盘有不少。
对于近几个月即将面市房源的预期也有了更明确的依托——位于湖边水库的“标杆新盘”特房山水尚座表示开盘进入倒计时；5月份以后，<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=5947">联发·杏林湾1号 、<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=6498">大学康城·美域、<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=5325">翔鹭·香悦四季等集美项目也将相继开盘；保利地产、招商地产联袂推出的项目“海上五月花”，位于集美新城第一站，也在4月9日发送数万份花中礼品，并声称5月正式开放项目现场售楼处；位于翔安的明发·半岛祥湾 项目现场售楼处预计本周开放，或将于下月开盘；就连位于岛内市中心嘉禾路、此前鲜有亮相的信和·上筑和<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=5473">信和·中央广场，也晒出了工程进展。
进入预热的新鲜面孔也有不少——中铁置业集团进驻海西的首个项目<a target="_blank" href="http://xf.xmhouse.com/house_detail.aspx?id=6497">中铁·元湾，自称坐落于厦门高端富人区五缘湾片区，是片区内唯一享有海湾双景的高端社区；位于湖边水库的宝龙2010P19地块也放出风声称将于5月初举行奠基仪式，造顶级豪宅。
博弈中显焦虑 整体信心仍在
“无疑，开发商的心态也开始出现焦虑。”对于新旧房源争相亮相，并纷纷找噱头吸引眼球，厦门市房地产中介行业协会副会长王崎分析。
他称，三次调控后，虽然看房的人仍然不少，但实际新增下单量并不多，一度火热的楼盘“日光主义”也不灵验了。开发商一方面面临项目销售压力，一方面也面临项目建成压力，但仍然处于与购房者的博弈中，轻易不肯降价，这就让市场陷入纠结。
“锁定客户，锁定价格。”王崎称，4月以来尤其是今年下半年厦门楼市推盘量大，而就目前看来，符合购房条件、能够出手的客户群体有限，需小于供，客户的可选择性比较大，各个项目之间的客源争夺战是长期存在的。因此，在一次房地产沙龙上，王崎曾建议开发商适当让利以拓展客源，但开发商的反应仍然比较暧昧，这便从一个侧面说明，他们虽有所焦虑，但整体信心仍在。
显然，开发商的信心并非无所依托。纵观去年“4·17”新政推出以来在厦推出的诸多项目，其销售进度并没有受到太大影响。且不论万科、万达等实力开发商推出的项目掀起的抢购潮，以及本土品牌房企推出的中央美地未开盘便积累上千组意向客户，据网上房地产数据显示，不少高端豪宅，均价动辄两三万元/平方米，销售形势也颇为喜人——截至4月17日，永年天墅109套房源只剩9套未售，且其中7套已被认购；世茂湖滨首府一期153套房源，只剩16套未售，二期111套房源也只剩28套未售；湖心岛一期82套房源，只剩23套未售，认购13套，二期64套房源，也只剩27套未售，认购9套。
■观点
厦房价尚未
回到合理期间
未来楼市
中央热，地方冷；租赁热，交易冷；二、三线城市热，一线城市冷……业内人士程凌虚认为，调控一年，经过三拨新政的冲击，楼市普遍出现了几热几冷的现象。
“应该说，此次调控并非完全‘空调’，限购令对厦门楼市的影响也相当大，但是，仍未达到预期。”程凌虚称，厦门的房价还没回到“合理期间”，严格意义上说，目前的厦门楼市仍属于投资市场——普通老百姓早已远离市场，总价动辄百万甚至数百万的住宅远非真正自住的人买得起的；而财富的“二八效应”决定了楼市永远不缺市场。
在他看来，所谓的“刚性需求”所占的比例并不大，岛内可能低于10%，岛外则在10%至20%，真正在市场上占主导地位的还是刚性投资需求。目前，的确有不少民间游资在寻找出路，一旦调控政策有所后退，楼市很可能就会马上反弹。
“厦门是东南沿海少数品质好、适合居住的城市，加上动车效应，因此房价抗跌性比较高。”程凌虚称，无论长三角还是珠三角，商贸文化中心都有多个城市可以选择，而在福建，厦门却是不二的选择。这些客观条件决定了厦门楼市相对平稳。不过，同时也能看到，中央调控的决心很大，因此，程凌虚预计，最快在5月份，可能会有更严厉的调控出台。
未来楼市
将现结构性分化 
“楼市就像不听话的孩子，只能软着陆，不能硬着陆。”程凌虚分析，进一步的调控应该不会下猛药。政府会“多条腿走路”，通过大力建设保障性住房等措施实实在在地打消房价上涨的预期。他认为，目前“运动式”的调控容易造成楼市的大起大落，未来，只有房子回归居住属性，不再被当做投资品，房价才能稳定。
“长远仍然看好，只是近两年可能比较没有信心。”某业内人士分析楼市各方主体的心态认为，调控之下，购房者虽然部分在观望，但只要有机会还是会出手，开发商也更趋于理性。期待限购令短期内放松可能性不大，而各种调控政策最终将演化为长效的调控机制。
谈及未来楼市，这位业内人士认为将出现结构性分化，包括岛内外市场定位分化，以及不同类型产品的定位分化，除了住宅，综合体等商业地产也将越来越蓬勃。而“高地价、高房价、高保障、高管控”的“四高”模式也终将成为未来趋势。<br /> ■背景
3月厦门楼市 继续量跌价挺
厦门房地产联合网数据统计，今年3月住宅成交量不到去年同期的三成——2011年3月，厦门商品住宅成交923套，而2010年3月，即“新国十条”出台前一个月的相应数据是：住宅共成交3057套。
但价格却未见松动——国家统计局发布的3月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，厦门3月新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨6.8%。
3月底出台的厦门房价控制目标也被解读为“涨价符”，让市场各方对于房价下降的预期大打折扣。该限价令的描述为，今年厦门新建住房价格指数同比涨幅要明显低于年度GDP和人均可支配收入增幅这两个数字。《2011年第一季度厦门房地产市场形势分析》解读，2010年厦门的GDP增速为15.1%，人均可支配收入增幅为12.0%，政府工作报告中对2011年的预期增幅与之接近，由此推知：厦门2011年的房价增幅应控制在明显低于约12%的水平。(苏丽艳)
