收藏 业内人士谈调控 房价挂点正在形成下跌概率较大

        德国佑地产副总经理罗亚东

　　东方早报：新华社对于楼市调控周年的结论是，房地产市场正在从量减转向价跌的关键时刻。你怎样看？

　　罗亚东：回顾一年调控之路，已出现过多次“量回升、价企稳”的反复震荡。这充分地说明调控方向明确，过程复杂曲折，中国楼市积弊已久，调控难以一蹴而就。

　　市场目前正处于“破冰在即，博弈依旧”的敏感状态，多空力量的争夺已近乎白热化，就看开发商与购房者谁更“摒得住”了。

　　东方早报：今年的房价会下降吗？判断的理由是什么？

　　罗亚东：进入7月之后，房价有较大可能进入实质性下降通道。

　　目前房价已经处在稳中有降格局，而或将启动的新一轮调控，无疑将强化并加速这种格局的进一步发展，按照一般逻辑，新一轮推动力将导致价格曲线平滑地转到下跌方向。

　　保障房建设顺利推动，以及未来良好预期，将在下半年更加深刻地影响商品房市场，令保障房周边商品房项目价格，在保障房价格“风向标”作用下，因“虹吸效应”而自然呈现价格合理回落。

　　一年有余的宏观调控势必持续甚至加强，投资投机性需求已从住宅市场上被挤出，住宅市场流动性在相当程度上被冻结，需求面已经锁定在刚需或改善型需求层面，这样，在现实需求有限，且扩充需求亦有限的大背景下，供求关系将实质性逆转，房价已难现上涨动力，调头向下是价值规律的客观反映。

　　赵炎：房价下跌 概率较大

    同策咨询与研究发展中心分析师赵炎

　　东方早报：目前多个城市楼盘策略性降价，是否意味着住宅开发商面对严峻的调控形势，想尽快出货，以免发生资金紧张的状况？

　　赵炎：从近日84家上市房企公布的一季度财务报表看，经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。从房企开发资金来源看，企业自筹资金5602亿元,增长47.8%，二季度调控压力依然明显，各房企面临着销售挑战。在现金流逐步趋紧，信贷收缩，自筹资金占比上升，销售不畅的情况下，为避免资金链出现问题，多城市多楼盘出现策略性降价，一是为快速回笼资金，二是为即将到来的“五一”黄金周做准备。

　　东方早报：根据以往经验，你认为房价出现“拐点”要具备哪些条件？目前，这些条件发展到了怎样的程度？

　　赵炎：“拐点”出现首先是成交量在全国范围内大部分城市出现下滑，其次是大部分城市房价出现同比下降。从目前情况来看，出台限购的城市“量”已经开始下滑，但成交价格并没有出现实质性下降，只是结构性价格变化而已，同时不限购的三四线城市无论成交量和成交价格同比都有大幅增加，因此，目前处于“量”跌从局部到全国范围蔓延的阶段。

　　东方早报：在你看来今年的房价会下降吗？判断的理由是什么？

　　赵炎：今年房价下降可能性很大，从管理层面来看，调控房地产决心越来越坚决，从未放松过，限购限贷、房产税出台、房价调控目标，目的都直指房价。

　　从购房者来看，由于限购，目前市场成交主力为刚性需求，对商品房价格弹性较大，在没出现实质性的降价之前，还是以观望为主。

　　从房企来看，在货币政策紧缩的大环境下，融资渠道变窄以及融资成本大幅增加，资金困难越来越大，几个月至半年后，将面临资金断裂考验。金融危机时，房企曾现资金困难而被迫降价，政府为保经济，放松调控，推高房价，今年这种情况将不会再现，房价下跌将是大概率事件。

　　黄河滔：拐点因素 正在形成

    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔

　　东方早报：新华社对于楼市调控周年的结论是，房地产市场正在从量减转向价跌的关键时刻。你怎样看？

　　黄河滔：从上海市场表现来看，楼市调控周年量减效应已显现。自2010年4月起，沪新建住宅成交面积已持续14个月同比下滑，降幅集中在40%~60%；二手住宅成交套数也出现持续下滑，除2011年1、2月同比增加外，其余月份均同比减少。

　　价跌也已经出现，今年3、4月期间持续成交的新建公寓项目中，均价下滑者占比为46%，但幅度较为有限，且多在5%以内；我司持续监测到全市二手标杆楼盘中，也有9个3月成交均价比年初下滑，降幅集中于2%~6%，且这些楼盘多为高端住宅。

　　综合上述因素判断，楼市确处于量减转向价跌的关键期，如政府调控措施继续落实，大范围降价或在二季度出现。

　　东方早报：根据以往经验，你认为房价出现“拐点”要具备哪些条件？目前，这些条件已经发展到了怎样的程度？

　　黄河滔：房价现“拐点”为诸多因素综合作用，如房企资金链紧张、房源供求紧张度缓解、买家购房意愿降低、信贷政策继续收紧都是促使“拐点”出现的原因。

　　目前，不少房企已采取“少拿地，多促销”的策略，加大了开工和销售开支、减少了土地储备，这意味着其资金问题正在初显。

　　4月截至24日，上海新建商品住宅成交面积为48万平方米，同比下降71.4%；供应面积为66万平方米，同比下降34.7%。新盘供大于求局面已经出现且面临扩大风险。而近期央行存款金率上调，预示着货币政策仍在收紧；买家购房意愿虽未降低，但谨慎度尤高，心态也易受环境变动影响。

　　可见，导致“拐点”出现的诸多因素正在形成，但还未到质变阶段。即使拐点出现，也将是缓冲期长、稳步走低的过程，难在短期内出现大起大落。因为自住需求买家仍在入市，并对普通住宅价格构成支撑。其次，房源供求紧张局面短期难以缓解。出于保增长目考虑，有关部门也不愿见房价在短期内出现大幅下滑。