收藏 厦门推"限价房"夹心层或将受益 对楼市冲击有限
- 发布时间：05-20 09:30
值得关注的是，中低收入人群可以得到社会保障性住房的覆盖，而中间阶层却由于收入限制无法享受到政策性优惠，成为中国住房体系中最为尴尬的“夹心层”。
厦门正尝试破局“夹心层”住房困境。5月13日上午，厦门首幅限价商品房土地块2011XP01地块成功出让，知名国企建发房产以低价20500万元竞得，折合楼面价1215元/平方米。
在调控敏感期，限价房的适时推出，究竟会给市场带来多大影响呢？“夹心层”能否成为该政策的最大受益者？
申请条件放宽
“夹心层”或将受益
依据2011XP01地块出让条件，该项目建成后，销售方案需报国土资源与房产管理局审查确认，并对外公布。其销售对象、户型要求、转让及退出机制、剩余房源的处理及监管机构等事项按《厦门市限价商品住宅管理办法(试行)》(以下简称《办法》)执行。
而根据《办法》，限价商品房将面向本市户籍的无住房家庭出售，年满30周岁的单身个人亦可申请。尤为引人注目的是，限价房的销售对象不设家庭收入的限制，相比此前其他形式的保障房申请条件，准入门槛无疑大为放宽。此举，令不少住房“夹心层”备感欣慰。
“这几年厦门房价节节高涨，以普通白领的收入水平既买不起市场上的商品房，又达不到保障房的申请条件，根本看不到买房的希望。”在一家国有企业上班多年且一直“购房无门”的林先生对记者道出了心中的委屈。不过，当听到厦门首个限价商品房将推出的消息，他又重新点燃了购房的希望。
“这种限价房的申请条件较为合理，能够覆盖更广大的中间阶层。”他欣喜地表示。事实上，像林先生这样的人群在厦门并不鲜见。参照之前厦门其他形式的保障性住房的准入门槛，许多无房的工薪阶层由于种种限制而无法享受政策保护，但以他们的收入条件又无力承担商品房市场的高房价，因而陷入了“两不靠”的尴尬境地。
金都海湾置业有限公司总经理姚金连也认为，限价房在一定程度上填补了原有的保障与市场之间的空白，将使得“夹心层”购房者从中受益，有助于进一步缓解目前住房供应结构的结构性矛盾。
产品定位迥异
对整体房市冲击有限
在楼市调控趋严、观望氛围增强的背景下，限价商品房的推出无疑又是一颗重磅炸弹。那么，它是否将对目前深陷调控风暴的商品房市场造成冲击呢？对此，业界普遍认为其影响将控制在有限的范围内。
“限价房与商品房在性质上就存在很大差别，前者属于保障体系，后者则属于市场体系，满足的是不同人群的需求。更重要的是，限价房作为保障体系的一个补充形式，不仅数量极其有限，而且无论是户型设计还是产品品质，都与正规商品房有着显著的差别，对商品房购买者的吸引力不会很强。”一位房企负责人如是认为。
以2011XP01地块出让条件来看，此次推出的限价商品房户型规定为70—90平方米的两房、三房，主要突出居住的功能性，以满足部分首置型购房需求为目的，并不能完全替代目前市场主流的商品房。而且，限价房只是作为一种临时性的替代产品，数量也极其有限，无法完全覆盖所有的购房群体，尤其是改善型购房群体。
“单个限价房项目队整体市场的影响是有限的，而如果限价房大量入市，随着量的累积，不可避免将对商品房市场造成冲击。不过，从目前来看，限价房并不会成为住宅市场的主流供应形态，因此不必过分担心其对整体市场的影响。”厦门某代理机构负责人对记者表示。
与市场价差大
将影响人们购房预期
尽管大部分业界人士都表示限价房对整体市场冲击有限，但也有不少人认为限价房面市的威慑力巨大，尤其是其与正常市场售价之间巨大的价差，将会显著影响购房人的心理预期。
根据2011XP01地块的规定，该楼盘建成销售的最高售价为5700元/平方米，最低售价为4700元/平方米。而目前该区的商品房销售价格普遍高于7000元/平方米，个别楼盘的单价甚至逼近万元大关。
据了解，近期临近2011XP01地块的区域就有一个新推楼盘，其起售价就达到8700元/平方米，与该地块5200元/平方米的现价差距显著。据相关人士透露，目前该区域在售新盘首期推出的产品也主要定位为首次置业的刚需阶层，主力户型为80-100平方米的二房和三房，与限价房项目的户型区别不大。此外，该区域拟推出的多个楼盘的产品和市场定位都基本类似。
因此，不少业内人士都认为，该限价房项目的确定，将给该区域内的其他商品房定价和销售进度造成一定冲击，尤其是与限价房定位雷同的户型销售将遇到不小阻力。“由于都是针对首次置业者，购房者既可以买限价房，也可以买商品房，估计这类商品房的市场抗性会很大。”以为业内人士分析道。
事实上，限价房的冲击力已经在显现。以为本已看好该区域在售楼盘的购房者陈先生就决定暂缓购房了，“我是厦门岛内的集体户，而且无房，不知道是否符合限价房的申请资格？如果确认可以申请，那我就不妨等等看。即使最终没申请到，有限价房在，这个区域的房价也不可能大涨，到时候再买也不迟。”他表示。(刘建雄)
业界观点
厦门市<a target="_blank" href="http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml">房地产协会常务副秘书长 陈守正
限价房应限制高端消费
在保障房的建设中，到底人均多少建筑面积是合适的呢？这是一个很值得深入研究的课题，定得太高，土地资源有限，定得太低，生活水平下降。我们应该不断强化住宅的居住功能，削弱投资功能。
限价房一般要两、三年后才能推向市场，就目前来看，地段位置不一定符合购房者的需求，片区发展的成熟度不一定能与项目建成时间同步，与刚性购房者的实际需求有时间差。另外，产品的户型面积普遍偏小，仅能满足基本的居住需求，主要是提供给中低收入人群居住，对有一定品质要求的人来说不一定合适。
住宅集团·东区开发公司副总经理 高志松
限价房无法替代商品房
限价商品房应该是微利房，作为有社会责任的国企更有义务和责任去承担建设任务，本次拍卖我们也非常想参与，后来考虑到我们目前的主战场在集美，所以才放弃。
限价房与商品房针对的客群完全不同，产品定位自然也应该不一样。有些客户的经济条件不高，会选择保障性质的房子。但是保障房的业主复杂，居住品质一般不高，对部分注重品质的客户吸引力不大。我们在实际销售中，就有客户已经拿到了保障房的选房资格，但看房后选择放弃，改买莲花尚院的。
限价房的出现，应该说会给市场带来一定的影响，它可以解决一部分中低收入人群的居住问题，会从商品房市场分流出一部分首置刚需，甚至会导致客户增加观望情绪。但是看了房子之后，大家对自己的需求会更清晰，或许岛内7000元的限价房，还不如岛外8000元的商品房。
