收藏 价格突围背后的需求博弈
- 发布时间：05-26 09:22
5月1日，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》开始执行，房价的上限被制约，虽然开发商可以提高备案价格应对，但“一房一价”给购房者的信号很明确：国家将持续调控房价。
“国家的楼市调控一出来，不少购房者就很关心合理房价是多少?其实，我觉得合理房价是个伪命题。因为不同阶层对房价的承受能力是不同的，特别是当房子成为抵抗通胀的金融产品时，更是不能以谁的意志为转移，而只能是价高者得，由市场来决定。”有专家认为衡量楼市发展健康与否的最终标准还是市场。
记者调查发现，目前不少开发商都在给自己的项目“加码”，比如搞精装修、做户型优化以及项目硬件升级等，聪明的开发商正忙着为增强自己项目性价比而做功课。在银根紧缩，调控发力的市场背景下，各大开发商都在谋求突围之策，这其中价格是用来撬动市场的最好利器。
自从2月限购令出来后，事实上打出促销优惠的楼盘越来越多，然而小打小闹的打折并没有在购房者的心理层面产生急剧的波动，类似的行为在学会捂紧口袋的购房者面前显得隔靴搔痒。“楼盘推出的存多少抵多少，其实羊毛出在羊身上，好多价格没有出来就谈抵多少，太虚了。”对于有些楼盘的促销，准备在城北买房的张先生表示不会买账。
最近楼市也传出一些楼盘开盘大捷的消息，比如“开盘两小时200余套房源即售罄”、“开盘当日去化八成”等。记者了解到目前市场性价比高的楼盘还是受到广大购房者青睐，就像我们这期稿件中提到的金都·夏宫、保利·江语海、欣盛·东方福邸、绿都·金域兰庭、东海·闲湖城等，在当前的市场中，它们有着极其重要的示范效应，它们告诉这个市场，购房者到底需要怎样的房子，他们又能承受多高的价格。虽然目前广大购房者都在观望房价何时触底，但一些性价比高的楼盘热销表明当前楼市并不缺少购房力，缺乏的只是吸引他们的能力。
目前国家的调控措施对房地产将起到非常大的抑制作用，这是毋庸置疑的。“在市场严峻的情况下，经历过2008年打折促销的广大购房者只会为高性价比的楼盘买单。”部分业内专家表示提高项目性价比是目前开发商突围的唯一出路。国家在以时间换空间已经成为共识，当保障住房到位后，70%的住房由政府解决，30%的住房由市场解决，那时大家就不会关注房价的高低了，因为它已经不是社会问题，而只是一个商品的问题。
现在想来，前几年频现的“不问质量便买房，甚至只看到沙盘就抢着掏钱”，既让人心头一蹙，也让人嘴角一哂。有时，价格上涨预期比价格上涨本身“更可怕”，虚火之下，“恐慌性购房”一再出现，许多房企数钱都来不及，谁还有太多精力去管房屋质量。
而眼下，随着楼市陷入“冷清”，一些房地产企业开始对质量格外重视起来，他们提出的新口号是——以质突围。房企改打“质量牌”，更注重工程质量，说明价格一度“虚高”的楼市，将逐步回归产业本质属性。若能对此善加引导，将进一步优化楼市的供给结构和质量。
专家论后市
购房者应“择优”购买
在严厉的楼市调控政策下，尤其是受限购条件的约束，眼下市场的购买群体已经大大萎缩。而2011年的楼市是一个供应大年，楼盘竞争非常激烈。人居展前组委会公布的数据显示，目前杭州市区(含萧山、余杭)可售商品房住宅房源已经突破3万套，可售房源非常充足。可售房源突破3万套，这已经是近一年来的高位，甚至与2008年末2009年初那段楼市最惨淡时光相比也已经非常接近。因此，对于有够买资格的群体来说，今后面临的是选择性的极大宽裕。这对于购房者来说，是难得的幸事。毕竟，楼市低迷期当市场蛋糕变小的时候，开发商只有做更多的努力凸显出自身产品的比较优势，才能抓住那些确实有购房意向的人。
对于后人居展时代以及下半年的楼市走势，章惠芳(微博)认为，从房交会来看买房的人还是有，市场没有我们想象的那么坏，但是的确也没有那么好。需要注意的是，二手房的活跃度决定了一手房的走向，如果二手房不活跃，仅仅靠刚需的支撑很有限。一旦<a target="_blank" href="http://www.fangyou.com/">二手房买进卖出有点难，那这个市场趋势就不太乐观。所以，未来市场肯定是两极分化，肯定是有喜有悲。未来市场是奖励主动营销，奖励愿意做内功、做加法、做吻合消费者需求的产品。当然，有些楼盘在下半年也许会被市场淘汰，优胜劣汰，这样市场可能会更健康一点。
对于购房者，章惠芳建议，在“择优”购买的前提下，选择适合自己的房子，用好自己的购房指标，毕竟，对于许多购房者来说，现在的购房额度“only one”。毕竟，买房对于个人来说是一件大事，因此每个人都要慎重考虑。“所谓的适合自己，一方面是指符合自身的经济条件，另一方面是指要适合自己的办公圈。”
“沧海横流方显英雄本色，楼市整体涨的时候也许所有楼盘都一起‘鸡犬升天’，但跌的时候优质楼盘抗跌性会更强。”著名房产评论员丁建刚认为，现在买房，楼盘的抗跌性很重要，而好的房子不见得是最贵的房子，也不一定非得买在市中心这样的地方。比如以近来热销的金都·夏宫为例，表示夏宫目前的在售价格为9000元/平方米左右，在区域内处于较低价位，金都是杭州本土的品牌开发商，而夏宫本身的楼盘定位在区域内也相对高端，因此赢得了市场。
丁建刚认为，对于目前仍有投资计划的购房者来说，必须从长计议。所谓从长计议，指的是投资客可以将眼光放长远，逐渐去获得一些优质城市的购房资格，如大连、青岛、厦门等东部沿海城市，这几个城市的共同特征是：气候好、环境好、有历史、有文化。今后，高铁将改变国人的生活方式、迁徙方式、居住方式，“住在杭州、工作在上海、度假在厦门”这样的生活或将成为可能，因此，率先在这些资源优质而房价如今又处在二三线水平的城市进行置业，是可以考虑的一条投资途径。而投资的原则仍然是——不仅择优质城市，还要择优质楼。
在目前的二手房市场行情下，由于二手楼市受到房产交易成本高、银行信贷政策的影响，购房者观望氛围日渐加重，二手房成交量下滑，房东感受到丝丝凉意，已有部分房东愿意降价出售房源尤其是郊区物业和次新房。对此，我爱我家(微博)市场研究中心负责人周包军的建议是，淡季买房，淡季换房，“楼市低迷时买房，对于刚需购房者来说是好事，会有更多房源选择、比较的时间和还价余地。&rdquo
市场将会延续观望和博弈
跌入尘埃的成交量，浓郁的观望气氛，各方迷茫的心态，这就是眼下的楼市。
在双赢机构总经理章惠芳看来，在现今政策的打压下，许多开发商、购房者对楼市的长期发展依然看好，只是纠结于短期的价值判断，这将是一个长时间的博弈过程，而现阶段楼市仍然处于僵持之中，预计到下半年10月份时形势会较为明朗。
章惠芳认为，眼下楼市还没有出现“惊天动地”的价格优惠，但是确实已经是暗潮涌动。从刚结束的人居展来看，开发商都比较强调和客户的互动，举办了许多活动，比如抽奖、送苹果、送汉堡。这些活动主要是吸引眼球、旺盛人气，更多地体现出的是一种姿态，说明开发商从“被动展示”向“主动营销”迈进。而除了举办活动之外，直接给出优惠折扣、“理性定价”的楼盘也不在少数。这些楼盘大致有如下共同点：处于距离市中心较远的板块、价格在8000-12000元/平方米左右，“价格敏感性较高”。一般来说，这些楼盘的价格在刚需的可接受范围之内，对于刚需来说是一件“幸事”。相较而言，现阶段处境较为尴尬的是一些高端项目，因为打折不是特别管用。
同商品房市场一样，二手房市场的成交量数字也不好看。其实<a target="_blank" href="http://www.fangyou.com/">二手房市场已经经历了漫长的“熊市”，即使在去年商品住宅卖得风生水起的时候，二手市场的成交量也没有太大的起色。如今，在严厉的政策压力下，二手房的成交量再次下探，每天的平均成交量都只有数十套。
对此，我爱我家市场研究中心负责人周包军认为，市场观望气氛将会延续一段时间，买卖双方出售购买意愿都会比较犹豫，交易量随着政策的推迟会略有回升，但是受到观望情绪影响，整体仍会较低。不过，周包军也认为，就眼下二手房的这点成交量，其实已经是跌无可跌了。“虽然后市比较难判断，但是近三个月估计还是会维持现状，量微升价平稳。&rdquo
保利·江语海
让市场看清下沙品牌楼盘的价格底线
作为央企地产企业的龙头，保利地产一直体现其责任心的一面。在市场好的时候，投资者可以多赚点，但在市场不好的市场，必须坚决让利给购房者。正是秉承这样的“平衡主义”，使得保利地产这些年在杭州市场做的风生水起。
5月8日，保利·江语海再次开盘，而这一次，保利地产给出了一个无比震撼的价格——均价13800元/平方米。在这块日趋成熟的土地上，如此的价格技惊四座，市场在第一时间迅速给出回应，开盘当天2小时内就预订了80%，堪称完美。
13800元/平方米的均价是怎样一个概念，1月份江语海3号楼的成交价格已经达到了16000元/平方米左右，而江语海所在的下沙东区的房价已经攀升到15000元/平方米左右，而江语海这次开盘，相对之前的价格有了比较大的下调，如此的价格优势引发市场的追捧，也就不足为奇了。
不过保利方面似乎并不愿意将这次营销单纯地理解为“用价格撬动市场”，“只是说，这样的价格，再匹配保利的品牌，产品的品质，以及该区域的良好配套，形成了一个综合性的高性价比，最终是呈现的这个高性价比打动了购房者。”保利地产相关负责人告诉记者。
保利·江语海这次推出的是5号楼miniMAX全江景公寓128套房源，总价80万-140万/套，是纯粹意义上的刚需王，契合当前的市场。 作为保利地产MAX荣耀产品系列，miniMAX公寓规划有56-87平方米的经典舒适小户型，总共4种户型。其中56-59平方米的户型，两房朝南，布局方正，真正做到长面宽、短进深，采光好；67-70平方米的户型，视野开阔，客厅与卧室均可看到江景；80-83平方米的户型，三面采光、南北通透，既可看到江景又可观赏湿地景观；84-87平方米户型，可将东向的阳台、花池根据个人喜好改造成书房或卧室，变换空间满足个性需求。
合理的总价、多层次满足需求的户型以及一线江景的秀美，外加学区和地铁的利好，使得这样的配比，拿到整个杭州范围内，也显得稀缺，而这一切的组合，成就了江语海的“综合高性价比”。
“目前市场，价格是个重要的筹码，但绝对不是唯一性的，其实在保利·江语海周边，有些楼盘的售价还比我们低，但他们没有我们卖得好，这就说明了问题。现在的购房者都很成熟，他们对于自己要购买的房子了解得很清楚，从品牌到品质，从产品到配套，都是他们在意的，各方面都好了，再有个好价格，才能真正打动他们。”尽管目前市场对于房价走势非常关注，但从目前情况看来，降价销售的风潮不会蔓延开来，“要价格大跌不太可能，现在市场上也没出现这样的局面，多的是价格回归合理范围。”
“购房者的认可说明我们开价的合理，这跟我们的初衷一致，我们希望能有一个合理的价格探路，这次我们已经看清这个板块的价格底线，这跟我们去年在保利东湾进行的‘存5万抵25万’的活动一样，当时也看清了那个区域的价格底线所在。&rdquo
欣盛·东方福邸
理性定价打动城西改善族
东方福邸的南侧，便是曾经红透杭州楼市的万家花城。这个已经交付的申花大盘，如今在二手市场里的价格已经在每平方米两万六七上下，加上目前二手房交易必须承担的巨额成本，买一套万家花城的二手房，算上交易成本估计已经接近三万元/平方米。
正是在这样的价格参考体系下，有着东方润园城西续篇定位的东方福邸，开出的26000元/平方米左右的价格，才强烈冲击了购房者的欲望之心。
操刀东方福邸的欣盛团队在推介这个楼盘的时候，也经常拿万家花城的二手价格作为比较，这招确实管用，这样的横向比较确实凸显出了东方福邸的性价比优势，
当然，让欣盛团队有底气的绝不仅仅是比较有吸引力的价格，还有作为板块升级作品的品质优势。申花的第一代楼盘，基本是面砖涂料唱主角、小户型扎堆，而东方福邸对区域气质的改变是颠覆性的。其是在产品品质上，无论是外立面上杭州首现的铝板、石材和玻璃幕墙的组合，带独立电梯厅、两个以上套房设计的户型，还是22幢高层错落排布，实现家家户户最佳景观视角的整体规划，庭院中花影浮动移步异景的现代自然园林风景，都将重塑城西新贵申花的板块地位。
即使与欣盛自身的作品——誉满全城的东方润园相比，东方福邸也毫不逊色。东方福邸不仅将沿袭东方润园的优秀元素，甚至还会在某些方面进行升级和提升，欣盛团队希望借此让人们看到他们在产品品质上的进取心。东方福邸汇集香港刘伍建筑师事务所、香港PAL室内设计公司(梁景华)等东方润园的原班团队，并联袂加拿大奥雅景观规划设计事务所，首次引入规划、建筑、景观等同步设计理念，对整个产品进行了优化和提升。
在香港刘伍为东方润园设计的方案中，延续的是著名豪宅晓庐“铝板+玻璃幕墙”的外立面;这一次，刘伍则携新作“亚洲第一豪宅”天汇之余誉，为东方福邸带来了“铝板+石材+玻璃幕墙”的更高配置。外立面之外，地下空间是东方福邸提升最多之处，其地下大堂净高由润园的2.4米提高到3.6米，专门配备了空调，并引入地下庭院采光。业主从跨出车门那一刻起，即可享受到五星级酒店般的尊贵。
而从区域上来看，如果说申花板块是近年来杭州成长最快的板块之一，应该并不为过。放眼东方福邸周边2公里范围，各种城市级的配套多得数不胜数：已开业的新武林商业中心、沃尔玛、印象城，正在建设的世纪联华祥符购物中心、好又多紫金广场购物中心、五洲国际购物中心。毫无疑问，这里将是未来大城西繁华的中心。交织于此的地铁5号线和2号线，则将城西的鼎沸人气与整个城市连通。
随着申花的居住氛围愈来愈浓郁，许多老城西人逐渐发现：若想改善居住，又不想远离原来的生活圈，申花几乎是最理想的选择。而对于杭州主流的改善型家庭而言，东方福邸的很多设计都是非常具有吸引力的。比如四房两厅三卫的200平方米的户型，采用大面宽短进深设计，南向面宽近14米，与餐厅相连的客厅面宽也达到4.8米。此外，还带有南北阳台、侧阳台和三个赠送飘窗。如果入住的是一个标准的三代同堂家庭，那么每一个家庭成员都可获得套房般的舒适生活空间。主人甚至可以把主卧、主卫、衣帽间和书房打通，组成一个约56平方米的超大套房。而这些，正是向往城西、向往申花的改善型居住者们之所需。
绿都“三江造城”第二乐章金域兰庭
“万元房”的宜居冲击
记者 李超
虽说如今楼市成交不温不火，但一些单价在1万元左右的低总价房源正在慢慢走俏。开发商也逐渐意识到在投资投机几乎完全被抑制的情况下，2011年谁能抓住“刚需族”，谁就是赢家。而户型好、总价低、区位佳成为不少刚需购房者最为看重的三个条件。
市场焦灼之时，位于杭州南、三江口的绿都金域兰庭逆市开盘，短短两个月去化率近8成。不得不说，新政调控下的楼市还能取得如此佳绩实属不易。绿都金域兰庭也凭借一流的产品研发，过硬的施工质量，科学的户型设计，以及合理的价格定位，最终赢得购房者的认可。
2009年，绿都在闻堰板块的第一力作金域三江以理性的价格五次开盘，随着市场从冰冻期逐步好转，价格也频频上涨，到2009年12月时金域三江均价已稳稳站上万元大关。等到2010年4月，金域三江推出最后的江景房源，均价涨至14000元/平方米，但仍不敌市场旺盛需求，两千人争抢136套房源，凌晨一点“被开盘”。彼时，该楼盘单价最贵的顶楼西边套江景房已高达20000元/平方米以上，涨幅让人目瞪口呆。
如果说闻堰当年因金域三江一降成名，义桥今年也是凭着同是绿都旗下的金域兰庭逆市开盘试水而为人们所知。3月中旬，杭版“国八条”细则出台不久，金域兰庭首次开盘推出150多套90方左右面积的房源，以11000元/平方米的单价再次撼动了杭州楼市。不过，产品热销也是对这个价格最好的回馈。
而在当下，对于刚需置业者来说，户型和总价始终是他们最为关心的，花最少的钱拥有最大的可用空间则是性价比高的最佳体现。
“我看了很多楼盘，80多方的要不就是南北不通，要不就是户型设计不科学，金域兰庭这次推出的户型很不错。”开盘当日，绿都的一位认购者指着89方的户型图对记者说。
的确，此次推出的89方户型都赠送一个12平方米左右的可变空间，还有大露台和飘窗。此外，户型的布局也十分巧妙，每个户型都做到了南北通透，全明设计，还有两个大卫生间可使用。这样的户型在杭城其实并不多见，记者在样板房中直观感受，这相当于其他楼盘110方的户型才会有的空间感。
目前，滨江的房子都已经在2万—3万元/平方米了，而金域兰庭单价11000元/平方米左右，总价仅100万。到滨江或跨过四桥才十几分钟的车程，而且几乎不会堵车。
“同样是100万元，若在主城区买一套90平方米的房子，一般只能是两房，而且连首付都是个问题，而在金域兰庭，也是100万，却可以全额买下，而且不再是局促的两房，是宽敞舒适的大三房。”绿都房产策划经理如是说。“虽然首付上调对我们影响很大，毕竟我们将近8成的购房者是申请贷款按揭的，但这样的房价总是价值洼地，该买的还是要买。”
除此之外，在与主城区如此相近的地方，也能享受到远离喧嚣的居住感受，也是金域兰庭走俏的一个重要原因。
记者从主城区驾车，穿过冠山隧道一路向南，仅15分钟后，便抵达了金域兰庭项目。
冠山隧道的通车，给闻堰一带的居民们带来了太多便利。15分钟抵达滨江核心区、20多分钟抵达钱江新城、杭州市中心，一系列数字足以说明问题。而一路南下的四季大道，双向六车道，平整且通畅。除冠山隧道外，钱江一桥、三桥、四桥，四季大道、时代大道、风情大道，包括绕城高速在内，都是连通主城区的快捷通道。
并不是只有高价的楼盘或者别墅才能享受到山清水秀的润泽，价格低，照样可以享受这样的宜居场所。
如今，钱塘江时代的杭州，是以钱塘江为轴心的一江两湖大格局，其中湘湖则以其独特的人文地理风光及位置，成为城市发展与地产开发的新贵。而与湘湖隔山相望的三江口，则是人们遥望主城生活的又一块风水宝地。
绿都金域兰庭所在的三江板块地处三江水源保护区，是湘湖新城的重要组成部分。如今，54平方公里的湘湖新城规划紧邻滨江，不让西湖时代专美于前；而由钱塘江、浦阳江、富春江组成的三江交汇处，则将与湘湖遥相呼应，成为一道耀眼的自然风光。住在金域兰庭，前有湘湖一湖碧水，后有三江口三川长流，“后花园”般的先天优势呼之欲出。
绿都房产在三江板块正打造百万方的宜居之城，继金域三江成功打响头炮之后，金域兰庭只是他们“造城计划”的第二乐章，因为西侧的御景蓝湾也将在今年动工，届时也将打造成滨江南部大型住宅名盘。可以预见的是，随着绿都“造城计划”的不断深入，板块的成熟度将得到进一步的提升，滨江南的居住价值也将逐步凸显。
东海·闲湖城优惠锻造出的热销
记者 毛雨佳
本月15日，正是为期4天的第十一届杭州人居展举办期间，东海·闲湖城红树湾组团选择在了这一天开盘。当天推出的是红树湾6、8号楼，总计156套房源，600余组刚需客户汇聚在闲湖城售楼部现场，构成了一派人潮熙攘的火热景象。
开盘当天，根据售楼处的统计结果，156套房源总共吸引了600余组客户，平均3.8组客户抢一套房的紧俏程度，甚至超出了开发商最初的预计。对比同期交易量稍显平淡的杭州楼市，东海·闲湖城红树湾组团开盘当日的一幕幕画面，再次验证了一个道理：只要是定价合理、性价比高的房子，无论什么市场环境下都能热销。
29岁的唐先生，在城西一家IT公司做研发。他是15日最早赶到售楼处的客户之一，和妻子挑中了一套89平方米的三室两厅一卫户型。
“虽然不是本地人，但来到杭州的那一刻起，就喜欢上这个美丽的城市。但毕竟是工薪阶层，手里的积蓄有限，一些不错的地段，房价确实不菲。开始注意到闲湖城，是被那句‘首付25万起’的广告吸引。对我们这些首次置业者来说，首付是最重要的一道门槛，这句广告当然很抓人。”唐先生一边说，一边还向记者展示了手中的资料，显然对闲湖城推出的优惠颇有研究心得，“这次东海·闲湖城推出的加州阳光置业计划，100平方米以下户型，存5万抵15万，100平方米以上户型，存5万抵20万，同时还可享受开盘当天的折扣优惠政策。以我自己买的89平方米的户型为例，11000元/平方米的均价，存5抵15万差不多相当于打了8.9折；100平方米以上的户型，折扣更低，这个优惠幅度，在近期开盘的楼盘中算是很不错了。就是因为是首推房源，才能有这么高的性价比，我们当然要赶上这头一班车。”
如果说首付25万的亮眼广告词是吸引唐先生前来东海·闲湖城参观的第一推动力，在项目现场所了解到的关于闲湖城的种种，则无疑更加让人心动。
“来到现场，发现楼盘的交通也很方便，我们都在城西上班，从这儿坐公交大概半个小时就能到单位，将来地铁开通了，会更便捷。这一点非常吸引我。”唐先生如是说。
对于刚需客户而言，他们所能够承担的总价有限，眼光却很精准挑剔，考量的因素也很多。同时，他们的群体又比较庞大，是时下购房的主力大军，因而，锻造房子更高的性价比来吸引刚需，便成为一个楼盘能够脱颖而出的第一要素。
5月份开盘推出的红树湾组团，便是专门针对刚需客户设计的，它的规划是基于东海的一个基本理念：刚需是支撑楼市的中坚力量。“我们很看重刚需这一部分市场，也相信只要设身处地去为刚需客户着想，就能够造出他们真正满意的房子。”
从闲湖城的整个地块、周边配套来讲，闲林镇本身有比较好的基础。此外，闲湖城内部还新造了7万多方的商业配套，涵盖了商业中心、餐饮中心、商业街、西餐厅、咖啡馆、健身俱乐部、购物街等等，进一步提高了生活便利性和休闲品质。从几期购房者的反应来看，这一部分的满意度是比较高的。
另外跟刚需联系特别紧密的一点，就是户型。闲湖城所有户型都力求实用、舒适、不浪费，比如大部分户型设计了180度的弧形景观窗，方便居住者观景，同时89平方米可以做三房，满足了刚需客户对三居室的强烈需求。
无论是本市居民或者外地购房者，在杭州这块土地上购房，就总是对于“湖”有一种割舍不掉的情结。寸土寸金的西湖周边已然是大部分人无法企及的梦，东海·闲湖城却另辟蹊径，在大西溪开辟出一个崭新的世外桃源。
相当于25个标准足球场大小的私家湖泊——闲湖，周长1500米左右，步行一圈约40分钟，刚好是最适宜人散步的一个距离，可谓是稀缺中的稀缺，更使得参观者一进入项目现场，便仿佛是来到了自然公园一般，无论是景观，还是环境都显露出一股天然清新的意味，是个理想居住之所。
同在城西工作的赵先生，今年33岁，从事的是贸易行业，他选的是一套117平方米的三室两厅两卫户型，同样通过加州阳光置业计划，享受到了大幅度的存抵优惠：“我跟太太选中这里，主要是考虑我们家的情况，老人年纪大了需要照顾，小孩马上上小学了，希望能找个尽量实用、好住的房子，闲湖城红树湾的价格、地段、配套各方面性价比不错，闲林镇上的超市、菜场、医院都能满足我们的生活需求，学校就在家门口，方便小孩读书、也让我们比较放心。而且，酒店、西餐厅、咖啡馆都很齐全，可以就近跟客户会谈，户型也是我们特别满意的，117平方米的功能很全，每个房间的尺度、朝向也都不错。最重要的是，价格在我们的承受范围之内，这是我们做出这个选择的最重要的前提，也多亏了这个实在的价格，圆了我们家三代同堂的一个梦。&rdquo
临平北板块，金都·夏宫上演价格突围战
记者 胡灵波
买房要抢，如果放在早几年或许还是普遍现象，但如今，这样的楼盘不多见，也很难得。
金都·夏宫当日预定300多套，认购率达到86%，4月17日，临平北新盘金都夏宫荷院的首次开盘堪称火爆。据了解，夏宫原计划推4号楼183套房源，却因开盘现场来了1000多名客户，不得不临时加推1号楼的178套房源，使得当日推出的房源总量达到了361套。如今，为求相对理想的开盘效果，大部分楼盘都是一栋一栋卖的，敢于两栋一起推的夏宫可谓胆大又底气足。
5月15日人居展期间，乘胜出击的金都·夏宫荷院再次开盘，推出2、3号楼，房源供应量达到了363套，项目现场的人气依然非常旺盛，吸引了约400多名客户前来选房。开盘不到半个小时，已经成功认购了50多套房源。
这一切热销奇迹的创造，缘自金都·夏宫的震撼价格。按照首次开盘当天回馈的“多重好礼”折算，原先均价9500元/平方米的夏宫，多数房源的均价已经不到9000元/平方米。二期开盘的均价虽有小幅上涨，但折后9000元/平方米左右的均价还是让很多购房者觉得“很实惠”、“很厚道”。
金都·夏宫营销策划总监谢久芬认为，金都集团的品牌价值、夏宫项目优越的交通区域价值、稀缺的山水景观资源和完善的配套及绿色科技的运用，是夏宫受到购房者追捧的原因所在。她还承认均价相对较低是夏宫获得理想销售业绩的直接促动力，“产品品质好，价格在普通购房者的承受范围之内，下单速度也就特别快了。”
一个很明显的迹象表露：夏宫不乏改善型客户，但是购房群体中刚需的比例也很高，其86—89平方米小户型，空间上可变为三房两厅，最低花80万元左右就可买到一套高层公寓，很符合首次置业人士的购买力，难怪连杭州的购房者都被勾过去了。
在杭州购房者的传统印象中，金都房产一直是走高端楼盘开发路线的，除去富春山居、金都雅苑等低密度住宅外，以城市芯宇、高尔夫艺墅为代表的城市公寓也都是地段极好的市中心鼎级楼盘。品质高出周边楼盘一大截，单价也要相对高一点。所以，当原本在客户印象中很高端、很奢华的金都·夏宫一下子开出了很亲民的价格，成为大多数购房者都能买得起的万元盘，那么，价格和产品上的组合优势就直接撬动了销售上的爆发。
在经济稳定、通胀加剧的背景下，楼市调控不可能在短期内逆转，需求遇冷已是普遍共识，开发商资金链的影响也将日趋严峻，在这种背景下，项目尽早入市、合理定价才是应对特殊市场环境的明智举措。从过多倚重高端市场的策略，到推出定价上更趋理性的多元化产品，夏宫可以说是金都房产新市场战略的典型体现。此前，业界对该项目高层公寓的开盘价普遍预测在1万元/平方米左右，而品质依旧严苛的夏宫，最后折后价格基本维持在板块的低限。
当前，推出优惠折扣幅度的楼盘不少，但是大多数购房者仍选择持币观望，究其最终原因，皆是未达到购房者心理预期，无法吸引购房者下单。在老百姓眼中，营销上的“怪招”、“奇术”，只能算是隔靴搔痒，真正打动人心的还是最原始的“价格策略”，这也是为什么在淡市中还有楼盘能制造出超高人气，实现销售业绩上的逆势突围。
正是价格“杀手锏”，让金都·夏宫在淡市之中交出了令人满意的成绩表。
金都·夏宫充满诱惑的价格，提高了整个临平北板块在杭州区域的话语权，将购房者的目光引至了这里，但同时也带给周边楼盘不小的压力。夏宫目前的这一定价远远低于附近在售楼盘价格水平，如某品牌开发商的楼盘在售均价为15000元/平方米左右，附近另一楼盘在售房源的均价约为11000万元/平方米。
当噱头营销开始“过时”，看得更务实的购房者必然会从价格、配套、环境、品牌知名度等等方面进行选择。同样的临平北板块的项目，如果东厦·东港花园、蓝江·四季晶品也要卖9000元/平方米左右，那么购房者可能会更倾向于选择绿城、金都这样的品牌房企开发的楼盘，毕竟产品品质更有保障。如果不幸有些楼盘的品牌认知不高，价格又相对较高，那么就很可能只能在市场中“靠边站”了。
金都·夏宫的理性定价举动也如同重磅炸弹，引发了临平北板块的价格松动。“定价比我们原先预想的都要低很多，尤其是金都的项目，原本企业做的就是比较高品质的楼盘，现在我们这个区域基本均价都在1万/平方米以上，一下子开出这样的价格，对购房者而言的确非常有诱惑力，我们的压力很大啊。”在夏宫开盘后，周边楼盘的同行这样感言，并坦陈周边新盘的震撼定价的确让他们有点措手不及，而且还会明显影响到他们接下来的开盘定价计划。事实上，在金都毅然将夏宫的定价控制在万元线以内之后，周边万元线以上的楼盘纷纷撇清自己实际售价其实都不足万元。
截至目前，临平北板块的住宅库存量高达300多万平方米，位列杭州各板块之首。在政策调控与市场竞争的双重考验下，为了抢占压缩的客户资源，一个如此大供应量的新兴板块注定会竞争激烈。
