收藏 楼市直面拐点 调控应频出重拳

　　深圳楼市堪称全国楼市的风向标，因此，每有楼市数据出炉均能在民间引起较多关注。昨日，几篇关于深圳楼市的新闻就颇值得一看：《深圳晚报》报道，5月环比数据掐架，官网公布均价降25%；深圳市房地产研究中心测算后表示只降10%；企业数据则认为涨逾1%。《晶报》报道，中小地产中介纷纷关掉部分门店“断臂求生”，主要出现在南山、宝安、龙岗。《南方都市报》报道，深圳市规划国土委房地产信息系统自动生成今年5月的楼市数据，深圳5月一手商品住房成交均价重回两年前的水平，即15262元。

　　对于类似的所谓“降价”喜讯，部分意欲购房的市民早就麻木，因为在他们看来，这完全就是一场“被降价”的闹剧，因此，怨气颇大。稍微关注楼市新闻的人都知道这里面的确存在一个结构性成交的问题：售价较高的楼盘可能由于种种原因，比如政府的行政性干预，限购限贷政策的影响等，成交量急剧下降，乃至接近冰点。而另一方面，一些售价较低的楼盘，则因为开发商策略调整、资金紧缺等原因，出现较大幅度降价，如龙华某楼盘上周末就比附近楼盘的均价低了5000元，因此买盘如潮。售价高者成交量被压缩，售价低者则放量，均价自然下跌，这也是客观事实。

　　但是对于部分购房者而言，他们只盯着关内的楼盘，只盯着自己熟悉的某些片区，而这些片区并未出现如某些关外楼盘一样的促销手段，因此颇有抱怨，甚至埋怨媒体、政府释放不实信息也完全可以理解。

　　那么，关内区域的房价是否会下跌？中小地产中介关掉部分门店“断臂求生”，是不是意味着后市房价还有下跌空间？笔者个人认为，这必须有两个前提：其一，现有的调控政策不松动。其二，因为旱情的影响，5月CPI存在创新高的可能性，为缓解流动性，加息和提高存款准备金的举措随时可能再现，如果这一预期被验证，证明货币政策还未完全走出紧缩的通道，楼市作为流动性泛滥的受益者，在紧缩时期难有好的表现。这两个前提如果能够被持续验证，则楼市未来很难继续保持坚挺的价格。

　　回到深圳的宏观层面，卖地收入以及房屋销售所产生的一系列税费，其实对于政府一年3000亿财税收入的盘子来说并未占到太大比例，这与内地城市有天壤之别。深圳近年来着力在新兴产业上加速推进，更是有条件在楼市调控上继续出重拳。

　　重拳的着力点之一可以放在信息的进一步透明、统一方面。媒体屡屡爆出“数据掐架”的新闻其实对于购房者、政府作出预判都产生了干扰，一些企业特别是中介企业发布的数据往往因为其利益与立场的原因，难有客观公正而言。政府机构唯有进一步改进数据统计的方法、体系，甚至彻底改革信息发布的构成，树立自身的权威性，不妨考虑在一段时间内淡化关于全市成交均价的数据，强调各区数据的升降，这样可能与市民的客观感受更为接近，以便他们为自身的购买行为作出合理预测。

　　重拳的着力点之二是可以考虑以深圳某代表性区域作为试验田，以非常措施抽离住宅的金融功能，将其定位为仅供自住的民生必需品，打击炒楼行为。在现有的限购限贷基础上继续提升门槛，尝试规定在某区域拥有一套住宅的居民，不得在该区域购买第二套住宅。即使是用于自住的购买者，首付门槛也提升至5成或者更高，乃至全面取消贷款。当然，这就涉及到和银行沟通的问题。既然是试验田，自然不能按照既有政策办理，必须有所突破。

　　重拳的着力点之三就是官员的财产申报问题。去年5月的深圳市第五届党代会上，深圳市纪委在提交大会的报告中透露，深圳将研究制订领导干部财产申报制度。至今一年过去，并未有大的进展。官员财产申报必然涉及房产，后续可以预期的房产税同样也牵涉到业主实名的问题。深圳应该加速推进领导干部财产申报制度的制订，以此间接增加市场的商品房供应量。