收藏 现在的“刚需”也含刚性的投资需求

　　日前，笔者给房地产经纪人员讲课，在课堂上问他们：“现阶段购房者的投资比例是多少？”听到的回答中，最高比例是9成，最低比例是5成。说实话，这个答案有点出乎我的意料，于是我再次向他们确认：“有没有人觉得投资比例低于5成的？”他们纷纷摇头。有一位学员还主动解释说：“如果问他们是自住还是投资，他们基本都会说自住，但事实上收楼之后，真正搬进来住的没几个，来放租的倒不少。

　　这一番问答，给我们提供了两个重要的信息：一是与购房者亲密接触的房地产经纪人员，他们判断现阶段的投资比例最低为5成；二是一般情况下，购房者不愿意说出自己的购房目的是投资。这两个信息其实也很好地解释了“数据打架”的问题，即为什么在楼盘现场、房展现场进行问卷调查时，所显示的投资比例往往很低。6月11日，在水榭春天三期的销售现场，有业内人士进行随机抽样调查，对于“你买这个楼盘是投资还是自住”这个问题，11名受访者均回答“自住”；问他们“现在是<a target="_blank" href="http://www.fangyou.com/">租房住还是住在自有物业”时，有8名受访者的回答是“住在自有物业”；再问这8名住在自有物业的受访者“住在哪个楼盘”时，其中有2名说住在水榭花都，有1名说住在黄埔雅苑，有1名说住在春华四季园，另外4名则不愿意透露。这样的调查结果，其实也多多少少反映了购房者不愿意承认“投资购房”的现象，因为按常理推测，住在香蜜湖片区或福田中心区高档楼盘的买家，不太可能搬到龙华片区去居住。

　　投资购房的比例这么高。那么很多业内人士、调查机构所说的“现在的购房者绝大部分是刚需”就是错误的判断吗？这倒不然。在限购、限贷、加息、加税等一系列调控政策的夹击下，深圳房地产三级市场这几个月的成交量，能保持在8000套/月以上，这当然是刚需发力的结果。只不过这“刚需”的定义，需要重新厘清，它一方面是指自住需求，另一方面也包括刚性的投资需求，即在市场摇摆不定、价格已停止上涨的今天，依然积极入市的投资需求。

　　肖小平 世华地产·市场研究中心总监