收藏 成交缺口易开 房价推力难现

　　编者按

　　2011年上半年已经过去，从开年的6次提高准备金率，到加息政策预期的加剧，金融政策一再起舞于房地产调控中；深圳出台“限价”政策，一房一价，明码实价，使市场变化的步骤加快；7月11日<a target="_blank" href="http://www.fangyou.com/">二手房市场实行按评估价征税，避免阴阳合同&hellip;…这些楼市风云变幻，都会在市场上掀起一波又一波的浪潮，或让开发商集体观望，或促置业者择机入市，这恰恰证明了楼市的魅力，牵动着所有人的眼球，也让人们对于下半年楼市如何演进充满了期待、猜测。

　　关键词：写字楼

　　投资客增多 量少价高

　　戴德梁行华南区董事总经理 程家龙

　　受近期频繁出台的宏观调控政策影响，住宅的投资行为被抑制，部分投资热钱转移到商务地产市场，深圳写字楼意向买家增多，并积极在市场寻找高端写字楼物业，写字楼投资市场升温，成交价格也呈现持续攀升的趋势。

　　一手买卖市场中，新楼盘较少，加上开发商预见到写字楼长期持有的价值及价格快速攀升的趋势，多个高端甲级写字楼物业转售为租，导致市场新增销售物业供应大幅减少。在销售型写字楼供应稀缺的市场环境下，2010－2011年初入市的写字楼物业均取得了良好的销售业绩。

　　2011年下半年，市场整体的发展趋势将持续向好。新增销售写字楼将更为稀缺，主要以消化尾盘为主，将进一步推高销售物业的成交价格，而过高的放盘价格及有限的二手放盘量将限制成交量的大幅攀升。

　　在租赁市场上，受金融危机影响而搁置的租赁计划将重新启动，部分续租租约将到期，搬迁新址的需求将趋于活跃，而经济环境的不断好转也将成为企业扩张进而搬迁亦或扩租的主要动力。近期可以入市的租赁项目包括京基100、世纪汇、深交所、嘉里建设广场二期和福田科技广场等均要在2011年年底或2012年上半年入市，下半年市场主要仍是消化卓越世纪中心、NEO企业大道A栋和东海国际中心现有的高品质出租楼面。因此，预计2011年下半年，写字楼租金还将继续小幅上涨，直至2012年前大体量高品质写字楼相继入市后，市场价格将会逐渐趋稳，而2013年后，年均逾100万平方米的新增供应预计将对租金构成较大下行压力。

　　未来几年将是深圳高端单一业权甲级写字楼集中供应的时期，深圳最热点区域将是福田CBD无疑，预计在2012年至2016年间金融机构总部物业将齐聚福田CBD，将进一步强化其深圳金融中心地位。罗湖蔡屋围金融区地标性物业京基100的入市，使片区在经历8年的供应空白后为市场带来新鲜血液，同时也重新带来市场的强烈关注。伴随深圳城市发展重心逐渐西移，相比福田中心，前海将成为更高层次的中心，更强调珠三角区域辐射功能。未来将重点发展金融、信息、贸易、会计、法律服务等现代服务业，吸引企业总部集聚发展。

　　关键词：房价

　　维稳均衡发展是大趋势

　　深圳市鼎泰投资咨询有限公司董事长 王沙滨

　　影响房价走势的原因有很多，综合各方面因素判断，2011年下半年深圳房价涨幅将趋缓，总体走势较为平稳，主要基于以下几点原因。

　　第一，宏观方面，楼市调控以来，多种措施齐下抑制房价快速上涨，这一波调控和2008年4万亿救市的姿态截然不同，尽管到目前为止房价放松迹象尚不明显，但基于政策层面房价大涨几乎不可能。

　　其次是经济层面，现在和未来中国经济轨迹有望持续向上，或许就像一条盘旋向上的股市K线图，在这个过程中，尽管有很多曲折，但是并不影响经济向前发展的动力。房地产是与经济具有高关联度的行业，目前房地产市场对国民经济影响相对较大，在整个经济生活中所占比重也很大，虽然不排除其他更强大的经济引擎来取代或调整目前的房地产支柱行业，但显然，完成这一过程需要的是时间。

　　我们看到目前金融政策主要是针对房地产市场的调控，其结果是大大促进地产行业健康理性且长期发展，但也有代价，就是对实体产业有短期的掣肘，总体而言，正面意义远大于所产生的副作用。

　　综此等等，我判断未来一二十年时间内，国内的经济生活与房地产市场仍然密不可分，房价的走势预计会是个曲曲折折趋向稳定发展的过程。

　　第二，微观层面，深圳是国内几个发达的大城市之一，年轻有活力，有其鲜明的特点，房地产市场相对比较成熟和规范，大致可以从以下几点来说明房价。

　　其一是供应和需求，从市场公布的数据来看，一二级市场整体供应呈较紧的局面，从需求来看，深圳是个年轻的城市，是个有梦想创造力的城市，有自住刚性需求者，也有既得利益投资需求者，从目前市场上几个低于心理预期的楼盘开盘信息来看，都取得了较好的销售效果。

　　其二是调控政策的落实，这一点深圳执行力更到位，除了房地产首付、存准金、利率等金融政策调整，其它如税收政策、限购限贷以及目前正在实施的限价，都将对房地产市场价格的非理性快速上涨起到明显的抑制作用。

　　其三是保障房的落实，从政府公布的数据来看，我们看到深圳对加强加快保障房建设的力度要比其他部分城市大得多，保障房的集中入市，将有效果消化市场部分刚性需求，并且，在分流需求的同时，其价格的示范效应对片区房价的影响显而易见。如果保障房建设计划顺利完成，深圳楼市必然将面临全新的市场格局、竞争格局以及发展格局。

　　还有诸如购买力，对未来房价走势的心理预期等众多因素，房地产市场也是众多力量博弈的市场，金融机构和投资开发企业及消费者、集团大型开发商和小型开发商、地产产业链相关企业、既得利益人群等各种综合力量的权衡和制约，我们判断房价大涨幅的现象在下半年不会出现，虽然可能在某个时间段可能小有波动，但总体，整个楼市将维持一个稳定、均衡的发展，这是市场大势。

　　关键词：限价

　　限价助成交回升 房价小幅下滑

　　中原地产华南（大深圳区）董事总经理 李耀智

　　限价政策将会导致一些楼盘推迟入市，特别是一些定位较高的项目，从而影响下半年深圳新房供应量。但是，在银行信贷持续收紧，其它途径的融资成本持续高企的影响下，相信很多开发商仍会选择接受政府的限价条件，择机推盘。2011年上半年深圳新房供应低迷，总共仅有180万平方米的住宅推出，创多年来新低，这也是上半年深圳新房成交量不高的主要原因之一。根据中原的监测，下半年深圳将有更多楼盘新推或加推，而且主要是以新取得预售许可证的限价楼盘为主。在这些限价楼盘的带动下，我们预计下半年成交量将有一些回升。

　　调控政策是严厉的，但是从近期的中海康城、水榭春天、招商雍景湾等楼盘看，客户的购买力很强，购买意愿同样强烈，对房价中长期看涨、对通货膨胀的恐惧战胜限贷、限购以及限价政策可能带来的房价下跌风险。而且，限价使得项目价格比之前的预期大幅下跌，如水榭春天三期和招商雍景湾，开盘价格分别比预期价下降5000元／平方米和10000元／平方米，也使得这些项目价格比周边楼盘更具吸引力，这在很大程度上降低未来房价下跌的风险。因此，一些项目供需紧张，市场人气也在这些限价楼盘带动下显著回升。随着下半年限价项目增加，相信市场气氛会更加活跃，成交自会回升。

　　因为限价，成交升温不会导致下半年房价上涨，反而，因限价楼盘增加，限价盘与限价盘之间竞争会加剧，目前一些非限价的楼盘价格也更加没有吸引力。因此，一些性价比相对低的楼盘，在下半年如要取得更好的销售，价格调整的压力会比较大。不过，下半年房价调整的幅度相信不会很大，毕竟限价不同于主动降价，高档项目价格多会维持在最高限价价格，促销项目适当折价。

　　二手房市场下半年的压力会大一些，新房限价房增加，新房价格重心下移，肯定会影响二手房售价。此外，7月份深圳将实行按评估价征税，购房成本增加，会使得更多客户流入新房市场，进而影响<a target="_blank" href="http://www.fangyou.com/">二手房成交，也进一步加大其价格调整压力。

　　关键词：地铁

　　地铁线利好物业 性价比主导成交

　　置业国际集团董事总经理 姜树荣

　　今年是深圳轨道交通规划建设承前启后的一年，二期工程按时完工，三期工程即将启动。1－5号线已经全部开通，衔接南北，贯穿东西，基本覆盖了罗湖、福田、南山、宝安、龙岗的核心城区。当然，影响最为迅速、最为直接、最为明显的还是房地产市场。因此，从中长期来看，轨道交通沿线将成为楼市供求的主战场。不过，地铁开通虽然能够刺激沿线楼市供求，但是对于单个项目而言，还需具体问题具体分析。

　　其一，置业看重整体品质，而不是单一优势。物业位置与地铁站点之间的距离虽是衡量物业价值的重要标准，但不是首要标准，更不是唯一标准。自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、治安环境等外在因素，以及社区规划、内部配套、选材用料、产品形象等内在因素，均会影响物业的价值含量，进而影响消费者对物业的偏好程度。

　　其二，性能只是一个方面，价格同样至关重要。换言之，性价比才是衡量物业品质的黄金法则。地铁物业具有特殊优势，这种优势又有双重影响。对消费者而言，容易让其产生较高的价值预期；对开发商而言，容易让其产生较高的价格预期。由于地铁物业相对优越，价格透支比较常见。这在一定程度上也会影响市场交投。

　　其三，地铁利好值得期许，政策利空无法回避。截至5月份，全国CPI连续三月破五，深圳CPI连续两月破六，均超过国际警戒线。为了抑制通货膨胀继续蔓延，央行今年以来已经两次加息，六次上调存款准备金率。同时，楼市政策亦无松动迹象，限购、限贷、限外、限价仍在施加影响。地铁物业由于价格期望较高，限价政策对其影响几何尚不得知。

　　总而言之，传统意义上“关内”地区的开发建设已近饱和，人口外溢将是大势所趋。由于深圳的政治、文化、商业、教育、医疗、娱乐等核心资源主要集中在罗湖、福田、南山等地，这种局面将使“关外居住、关内上班”的生活模式在较长一段时间内持续存在。因此，方便快捷的交通优势在很大程度上确是地铁物业打动人心的重要砝码。近期，部分项目降价入市，销售业绩比较理想。这种现象间接说明，市场需求不是问题，关键在于价格定位。地铁物业只要综合品质良好，价格定位适当，不陷入“低价入市心有不甘，高价入市普遍受限”的两难境地，理应成为市场的亮点。

　　关键词：房企

　　房企应对方针出现分化

　　中房信克而瑞深圳区总经理 张连杰

　　上半年，政府对房地产市场的调控继续处在不断升级的趋势中，而开发企业也由最初的彷徨无助或者抱有幻想，到现在的积极应对主动调整。虽然市场整体向下，但根据CRIC企业研发中心对典型企业的跟踪研究，TOP30的房企今年上半年达成的销售金额总和相比去年同期出现了大幅增长。乍看之下似乎不合情理，但其实依然有迹可寻，在销售业绩呈现快速增长的房企中我们可以清晰地发现某些共同点，其中最突出的即是高周转属性。

　　高周转反映当前政策下开发商企业非常典型的心态。如果说此次开发商预期如何？那么不买地、不竣工、不预售、不降价，是上半年中国开发企业较为普遍的短期经营方针；无真相、无幻想、无寄托、无所谓，是当前中国房地产企业家较为普遍的心态写照。但从近期的市场表现来看，开发企业心态变化不大，但应对方针出现分化，有业绩要求需要高周转上市企业主动以价换量，比如中海、招商、莱蒙、万科，这也是典型标杆企业能够在上半年仍取得良好销售业绩的主要原因；还有一些在售楼盘较少、资金压力小的企业，对降价缺乏激情。

　　在二季度末，克而瑞对深圳30家典型企业就二季度的市场与企业运行和三季度市场走势预测进行了问卷调查，67％的受访企业表示三季度会加大供应量，但同时有高达94％的企业表示会调低销售目标。对于资金运转，尽管现在银行信贷、IPO以及融资渠道很紧，仍有72％的企业表示资金链状况运行良好。这也反映了在去年销售资金积累的基础上，企业今年谨慎的投资开发策略和以价换量的积极举措，仍使多数企业在中短期内资金处于安全状态。

　　同时，在企业负债水平上升，净负债率显著提高，而企业融资渠道紧缩、市场成交低位徘徊的情况下，开发企业势必加大周转速度，下半年推盘量也会显著增加。据统计，下半年大约会有49个项目258万平方米的体量供应，远高于上半年深圳170万平方米的实际住宅供应。且下半年将改写龙岗一区独大的局面，宝安与南山将各有10个以上项目入市。

　　市场犹如一艘小船在风高浪急的海面运行，下一刻并不知道何去何从。企业的预期和短期应对方针都随着政策的改变而不断发生改变。 唯一不变的就是变。