收藏 一市民炒7套房获利几百万 公证炒房风险多大?
- 发布时间：09-01 10:18
限购，并不能阻挡她买房的脚步。这两年，她至少买了七套房产，先后获利好几百万元。只要办一个公证手续，就可以买卖房子，无须交税费，也不用管限购。
导报记者调查发现，在厦门，像晓芬这样的“公证炒房者”越来越多。
暴利与风险并存。仅思明一区，今年上半年因公证炒房引发的官司就多达近百起。法官说，公证交易的双方，都可能付出巨大的代价。
暴利 公证炒房获利几百万
一中附近三套学区房、海峡国际社区两套豪宅、嘉禾路两套高层住宅，这些都是晓芬近两年多买过的房子。
低价买入、高价卖出，让她短短数年，从中获利几百万元。这些利润，已经远远超过她十年的薪资。
“好玩、轻松，又刺激。”晓芬说，她第一次涉足楼市是一个偶然的机会，当时，有一个外地朋友，有几套位于一中附近的房子要卖，每平方米仅9000多元。
晓芬一口气买了三套，后来陆续转手卖出两套，价格最高的一套以每平方米17000多元卖出。仅这两套房，就让她获利近百万元。
晓芬买卖的房产，大都通过公证交易买下，再通过公证交易卖出，差价几乎就是她的纯利润。
卖出两套学区房之后，最近晓芬又掏出200多万元，买回一套更大的学区房。由于是通过公证进行的交易，她并不用付过户费，也无须缴纳契税。
最近，这一套学区房又涨价了。仅仅数月时间，就有人加价30万元，要向晓芬买下这套房。
不过，相比之下，晓芬去年在嘉禾路买下的两套房子涨价更快。仅其中一套，相隔几个月后，她就加价40万元卖了出去。
避税 一纸公证规避高额税费
晓芬说，她刚买的房子价格不能算低，但是和两个月前相比，总价已经涨了数十万元。她认为，限购令下产生的这种交易手法，比正式过户更令投资者满意。
导报记者在采访中发现，投资者利用“全权委托代理公证”代替交易过户，在二手房市场得到的好处确实不少。其中最重要的就是躲开限购令和逃避二手房交易的税费。
按新国八条规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，需要全额缴纳营业税。一套总价100多万元的房子，过户费、营业税，再加上中介费，要花10多万元交易费用。但是，投资者如果通过公证的方式，不以卖家身份出现，仅以“中间人”的身份操作，就完全可以避开政策，将营业税全部转嫁到“下家”的身上。
有中介向导报记者透露：“这种方式现在很常见，一般都是投资者买下了房子，做了全权公证，两三个月后再把房子卖出去，中间的差价就可以全部落袋为安，一点税费都不用交。”
揭秘 公证炒房是怎样炒成的？
一名房产中介向导报记者透露，只要投资者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”，就有权利将房子再卖出去。
这个过程，并不用到房管局进行过户登记。由于是通过公证进行的交易，炒房者躲开了限购的制约，又不用付过户费，也无须缴纳契税。有了这种新招数，征收营业税的规定，对于已变身为“中间人”的投资者来说，也成为一纸空谈。
一名中介说：“过户是要买卖双方直接到房管局和税务局进行交易的，现在只做公证，根本就不用投资者出交易税费的钱，只要转嫁给真正的买家就可以了。”
据了解，要通过公证交易房产，必须有两个条件：一是全额付款；二是进行全权委托代理公证。在这个过程中，投资者要做的有两步：第一步，先全额付款将房子买下，与原业主签订买卖合同，然后到公证处进行“全权委托代理公证”取得对房屋的处理权；第二步，就是等到涨价时寻找买家，然后以代理人身份将房子卖出，并与买家到房管局进行过户交易。
这样的交易，就将炒房“游离”于限购调控之外。
购房者遭遇1：一手卖家“两卖”二手卖家“连带赔”
有些人，通过公证买卖房产，尝到了甜头。但是，有些人却因公证炒房赔了本，甚至欲哭无泪。
何先生通过公证买的房，就被原房主“悄悄”卖了。去年年底，何先生打算卖掉自己在厦门海沧区的一处房产，经过房产中介，何先生找了一名姓黄的女买家，两人协商后很快签订了《房产买卖协议书》，成交总价为120万元，不久后，何先生就收到了4万元定金和55万元购房款。
钱到账后，何先生立即去银行办理解押，想还完房贷，就把房子交给黄女士，但是到了银行，何先生却发现所欠银行的按揭款已经被人提前还清了，而自己的房子竟早就被过户给了一个姓郑的人。
原来，何先生这个房子是前年他从徐某手中买的，当时徐某到公证处公证了一份《委托书》，《委托书》约定，何先生有权代办房产出售手续。但让何先生没想到的是，自己还没有来得及行动，房子就已经“二易其主”了。徐某又把房子卖给另一名购房人，而且都已经办理产权过户了。
因为交不出房子，近日何先生被黄女士告上了法庭。法官介入调查后，发现这是一起一手卖家在公证交易后，一房两卖引发的官司。
因此，近日，厦门中院作出终审判决，要求一手卖家徐某向黄女士退还购房款59万元及合同违约金4万元。但是，判决也要求，何先生要对一手卖家的巨额退赔承担“连带保证责任”。
也就是说，如果一手卖家当 “老赖”，不还钱或者没钱还，何先生作为二手卖家，就要退赔63万元给黄女士。
购房者遭遇2：卖方撤销公证 购房者怎么办？
如果卖方撤销委托公证，那购房者该怎么办？市民颜小姐就遇到了这样的事。
2011年4月底的一天，颜小姐通过中介，欲购买刘女士一套面积约36.54平方米的住宅。在中介促成下，两人很快签了《房产买卖协议》，约定房屋成交价为43万元。
签协议当天，颜小姐向刘女士支付购房定金近9万元，很快又把剩余的购房款全补齐了。收到购房款后，刘女士就到厦门市鹭江公证处公证了一份《委托书》给颜小姐，授权颜小姐代为办理该房屋的出租、出售、房屋过户等手续。公证完之后，刘女士把房屋及产权证书交给了颜小姐。
两个月后，颜小姐将自己刚买到的房子以54万元的高价转手。刘女士听说后，怀疑自己遇到了炒房客，就到公证处办理了一份《终止委托声明》，要求终止颜小姐对该房屋的代理权。同时，刘女士还在公证处公证了一份《通知》，要求颜小姐8月17日前去办理过户手续。
但是，颜小姐本来只想转卖，并不愿意过户，于是双方因此发生争议，并闹到了法庭。
近日，法院判决解除了她们双方的《房产买卖协议》。法官认为，刘女士单方终止委托公证的行为属于违约，应返还双倍定金 （168000元）和全部购房款（336000元）。不过，颜小姐也不能将房子转卖赚钱了，因为，法官判决要求她将住宅及室内装修等，原样返还给刘女士。
法官说法
公证交易房产两方都有风险
法官指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。
“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”法官说，一方面，如果二手卖家违约，一手卖家作为“被代理人”要承担违约责任。
因为，根据相关法律规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。
而另一方面，二手卖家也要承担很大风险，因为，一手卖家也可能一房两卖。一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。也就是说，二手卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。
律师说法
有空子可钻 但风险很大
福建信海律师事务所林敏辉律师在接受导报记者采访时表示，这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。如果房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策，并有可能导致第三方违约或者投资亏损。
而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦投资者公证后再次交易时对第三方违约，因为投资者是代理行为，由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。
公证处提醒
别把公证当合同
鹭江公证处一位工作人员告诉导报记者，还没有取得产权证的房产，可以通过公证进行交易。
不过，她提醒购房人，在交易过程中，不能把公证《委托书》当合同用，因为委托是单方面的行为，存在一定风险，即一个卖房者可以通过《委托书》将同一房屋出售给不同的人。
“房产公证，只是房屋买卖过程中的程序之一，物权的最后取得还可能受到商业风险和道德风险的影响。”因此，她建议，为了减少纠纷，购房者办完公证之后，应尽快去办理房屋过户手续，如果长时间不过户，可能会遇到一房多卖，或者因其他因素而最终无法取得房屋使用权，从而产生纠纷。
